Immobilienbewertung: Mein Haus und sein tatsächlicher Verkehrswert

In Immobilien

Wenn Sie den Verkehrswert einer Immobilie wissen möchten, ist die eigentliche Immobilienbewertung der Weg zum Ziel.

Immobilienbewertung bedeutet, sich der Preisbildungsmechanismen des Immobilienmarkts und der Daten zu bedienen, die die wertmäßige Situation sicher erfassen. Die Wertermittlung richtet sich dabei nach der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung. Diese schafft eine klare Rechtsgrundlagen und somit Vereinheitlichung für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien.

Die ImmoWertV berücksichtigt bei der Berechnung nicht nur den Beitritt der neuen Länder, den demografischen Wandel und die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft, sondern auch neue Aufgabenbereiche wie den Stadtumbau und die Soziale Stadt. Zusätzlich werden Aspekte wie die energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal erfasst, wie zum Beispiel die Beurteilung einer Photovoltaikanlage.

Sollten Sie also einen Immobilienverkauf planen, ist eine Immobilienbewertung besonders hilfreich, um einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln. Die Bewertung einer Immobilie ermöglicht hierbei eine unabhängige Begutachtung und Feststellung des tatsächlichen momentanen Verkehrswertes.

Mit der Einsicht in ein kürzlich angefertigtes Gutachten, fühlen sich Kaufinteressenten sicherer und können besser einschätzen welche Kosten nach dem Kauf auf sie zu kommen. Zusätzlicher positiver Effekt: Sie können einen höheren Immobilienpreis ansetzen.

Der große Vorteil einer Immobilienbewertung ist also im Grunde: ein unabhängiges Gutachten schafft Vertrauen!

Immobilienbewertung: Die verschiedenen Verfahren

Das Substanzwertverfahren dient der Berechnung eines Unternehmenswertes. Bei der Immobilienwertermittlung sind momentan drei Verfahren gängig:

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt, wie der Namen schon sagt, gleichartige Objekte. Die Gleichheit richtet sich dabei nach Merkmalen wie Größe und Lage der Immobilie. Als Bezugsgröße könnte zum Beispiel ein erst kürzlich verkauftes Objekt – gleichwertig – auf einem Nachbargrundstück sein. Da dieser Zufall eher ungewöhnlich ist, werden üblicherweise gleichartige Immobilien in vergleichbarer Lage, die kürzlich verkauft wurden, zur Verkehrswertberechnung verwendet.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist üblich bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten. Zur Wertermittlung werden hierbei die Netto-Erträge, die voraussichtlich mit diesem Objekt erwirtschaftet werden, herangezogen. Zukünftige Aufwandszahlungen können wertmindernd geltend gemacht werden.

Sachwertverfahren

Bei Immobilien, die nicht zur Miete frei gegeben sind, wird dieses Sachwertverfahren zur Berechnung verwendet. Typische Bauwerke sind Bahnhöfe oder Fabrikanlagen, bei denen ein Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungswert ermittelt werden kann. Zunächst werden die Kosten des Neubaus errechnet, bevor der Wert der Abnutzung bestimmt und abgezogen wird. Weitere beeinflussende Umstände werden ergänzend berücksichtigt.

Besteuerung beim Immobilienverkauf?

Beim privaten Hausverkauf gilt grundsätzlich: Der private Verkauf der eigenen Wohnung oder des Hauses ist normalerweise steuerfrei, insofern Sie keinen gewerblichen Immobilienhandel betreiben. Es fallen lediglich Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer auf die Maklergebühren und Notarkosten an.

Grundsteuermessbetrag: Wie funktioniert die Berechnung?

Der Grundsteuermeßbetrag wird per Feststellungsbescheid vom Finanzamt festgelegt und wird als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer von der Stadt/Gemeinde verwendet.

Aufpassen sollte man hier unbedingt, wenn der Eigentümer wechselt, dann wird von der Finanzbehörde für den 1. Januar des Folgejahres ein neuer Grundsteuermeßbetragsbescheid für die Besteuerung erstellt. Lassen Sie den Bescheid bestenfalls umgehend prüfun, sobald Sie ihn vom Finanzamt erhalten, damit Sie bei Fehlern sofort Einspruch einlegen können.

Bodenwert: Wichtig für die Wertermittlung!

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Würde auf einem Grundstück ein Gebäude stehen, geht man bei der Berechnung davon aus, dass es frei wäre. Deshalb nennt man den Bodenwert auch “reinen Bodenwert”. Bei der Wertermittlung von Immobilien und beim Hausverkauf oder Grundstücksverkauf spielt dieser Wert eine bedeutende Rolle.

Der Erbbauzins als Teil des Erbbaurechts

Es ist durchaus auch möglich ein Eigenheim auf einem Grundstück zu bauen, das Ihnen nicht gehört. Haben Sie bereits von dieser Möglichkeit gehört? Nach dem Erbbaurecht ist es dem Bauherren möglich ein Grundstück von Städten und Gemeinden, aber auch von Privatpersonen zu pachten und es wie sein Eigentum zu nutzen.

Gerade jetzt, wo die Zinsen so niedrig sind, bietet sich die Nutzung von Erbbaugrundstücken an. Der Erbbauzins sollte sich allerdings unter dem Zins des Kapitalmarktes befinden. Nachteil ist jedoch: der Erbbauzins wird regelmäßig angepasst und erhöht die finanzielle Belastung für den Bauherren, während das Grundstück trotzdem im Besitz des Verpächters bleibt.

Kalkulation eventueller Abbruchkosten

Wenn eine Immobilie abgerissen wird, unabhängig davon ob komplett oder nur die Garage, entstehen dadurch natürlich Kosten. Die Berechnung ist natürlich abhängig von den Materialien und ob sich Schadstoffe oder Altlasten darin befinden. Bei klassischen Massivbauten mit Mauerwerk, Ziegeln und Holz kann man mittlerweile mit ca. 60 €/m³ rechnen. Fundamente sind ein Risiko, selbst wenn alte Statik Pläne vorhanden sind wurden sehr oft einige m² Beton mehr eingebaut inkl. Schrott der im Weg war.

Altlasten gilt es einzeln zu bewerten. Vom lange stillgelegten Heizöl-Erdtank über Asbest in Bodenbelägen, Fensterbänken, Lüftungsleitungen, Kamintürchendichtungen usw. und sogar PAK-Kleber bei Parkett – je nach Alter des Hauses ist alles möglich, versteht sich!

Vergleich Mietspiegel Aachen – Mietspiegel Berlin

Überlegen Sie eventuell Ihr Eigentum zu verkaufen und zur Miete weiter zu leben? Es lohnt sich immer ein Blick in den jeweiligen Mietspiegel. Die Qualität und Aktualität ist leider von Stadt zu Stadt recht unterschiedlich, daher lohnt sich kein direkter Vergleich. In einem Mietspiegel sind verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen enthalten. Die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich werden mit deren Hilfe beschrieben.

Beispielsweise sind darin enthalten: der Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet; Lage des Hauses inkl. Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation; Baujahr des Hauses; Qualität der Wohnungsausstattung inkl. Heizungsart, Parkettboden, schalldämmende Fenster; Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch, wie Wärmeschutzverglasung und Wärmedämmung
Allerdings werden bei der Erhebung des Mietspiegels nur Wohnungen berücksichtigt bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder geändert wurde. Da somit nur Wohnungen mit höherer Miete erfasst werden, kann man nicht von einem Durchschnitt sprechen.

Würden jedoch alle Altmietverträge in die Berechnung fließen, wäre es sehr schwierig eine Wohnung zu finden, die nicht über dem Mietspiegel liegt.

Für Mieter ist der Mieterschutzbund zur Stelle

Und sollte es mal nicht so rund laufen: Der Mieterschutzbund hilft Ihnen gerne bei Problemen mit dem Vermieter oder bei Ärger mit den Nachbarn.
Der Mieterschutzbund und seine im Mietrecht besonders erfahrenen Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte stehen Ihnen zur Seite.

Eine Mitgliedschaft im Mieterschutzbund ist erschwinglich, hilft sogar Geld zu sparen und langfristigen Ärger zu vermeiden.

Für nähere Informationen, besuchen Sie bitte die Websites der zuständigen Verbände. Viele Fragen können dort bereits geklärt werden. Den Mieterschutzbund Berlin finden Sie hier.


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Hans-Jürgen SchwarzerImmobilienbewertung: Mein Haus und sein tatsächlicher Verkehrswert

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