Mietminderung: Bordell im Haus, Silberfische, Diskothek etc.

In Mieter, Recht, Vermieter

In manchen Fällen darf man ruhig eine Mietminderung in Betracht ziehen:
Das Reihenhaus in einer ruhigen Wohnsiedlung in der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden war gut besucht: Täglich statteten dem unscheinbaren Gebäude dutzende Herren ihren Besuch ab, im Stundentakt gaben sie sich im Treppenhaus die Klinke in die Hand. Das Geschäft hinter den verschlossenen Türen lief offenbar rund, die Kunden genossen die Dienstleistungen in vollen Zügen – doch ein benachbartes Ehepaar war mit dem regelmäßigen Grunzen und Stöhnen, dass von der angrenzenden Wohnung durch ihre Schlafzimmerwand drang, nicht einverstanden. Sie zogen ein Fünftel von ihrer monatlichen Miete lt. Mietrecht ab. Als der Vermieter vor Gericht ging, bekam das schlaflose Paar Recht.

20% Mietminderung weil Bordell im Haus

Ein durch Bordellbetrieb gestörter Mieter kann seine Miete um 20 Prozent reduzieren, entschieden die Wiesbadener Richter. Die eigenmächtige Mietminderung ist nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs rechtens, weil der Vermieter die Wohnung und die dazugehörigen Einrichtungen in einem gebrauchsfreien und makellosen Zustand übergeben und sie in diesem Zustand halten muss. Wenn Mängel auftreten, muss der Vermieter diese bei Kenntnis beseitigen. Was viele Mieter nicht wissen: Solange der Mangel nicht beseitigt ist, sind sie berechtigt, die Miete eigenständig um einen angemessenen Betrag zu reduzieren. Dabei ist es unerheblich, ob der Mangel vor oder nach Abschluss des Mietvertrages bestanden hat. Einzige Ausnahmen: Sind dem Mieter die strittigen Mängel bei Vertragsabschluss bekannt oder hat er den Mangel selbst verursacht, kann er die Miete nicht kürzen.

Wenn ein nicht verschuldeter oder überraschender Mangel auftritt, kann die Miete allerdings kräftig purzeln. In einigen Fällen sind Mieter sogar berechtigt, die komplette Miete zu streichen.

Ganz oben auf der Liste der Minderungsgründe:

Bauarbeiten oder grobe bauliche Mängel. Wird beispielsweise das Dachgeschoss ausgebaut, eine neue Heizungsanlage installiert, die Wasserversorgung neu hergerichtet oder sind ähnlich umfangreiche Baumaßnahmen fällig, kann nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg die komplette Zahlung der Monatsmiete verweigert werden. Dasselbe gilt, wenn die Wohnung nach einem Brand nicht mehr bewohnt werden kann oder die Elektrik nach einem Kabelbrand komplett ausfällt. Eine Mietminderung um hundert Prozent ist ebenfalls angemessen, wenn Außenwände ständig durchfeuchtet sind.

Ameisen und Silberfische – 10% bis Komplettabzug

Ein kompletter Wegfall der Miete ist allerdings nur in äußerst unangenehmen Ausnahmesituationen möglich. Wesentlich wahrscheinlicher sind Abzüge aufgrund kleinerer Beeinträchtigungen. Dabei gibt es keine pauschalen Abzugsregeln. Ein Beispiel: Ungeziefer. Einzelne Ameisen sind noch lange kein Grund für eine Mietminderung, entschied das Amtsgericht Köln. Werden hingegen 20 bis 25 Silberfische gezählt, ist nach einer Entscheidung der Amtsrichter in Lahnstein hingegen ein Abzug von 20 Prozent gerechtfertigt. Schabenbefall kann zu einer Minderung von 10 Prozent führen. Wenn durch Ungezieferbefall die Räume unbewohnbar werden und fälschlicherweise gesundheitsgefährdende Chemikalien eingesetzt wurden, darf die Miete komplett gestrichen werden ohne dass dies im Mietvertrag festgesetzt wurde.

Bordell im Haus, Diskothek – bis 50 Prozent Abzug

Doch es muss nicht immer ekliges Getier sein, das dem Mieter den Schlaf raubt. Oft geht es um Lärmbelästigung, wenn sich Mieter und Vermieter nach einer eigenmächtigen Mietminderung vor Gericht treffen: Diskothemenlärm oder Geräusche aus einem nahegelegenen Billardcafé können zu einem Abzug von 20 bis 30 Prozent führen, ebenso ein Bordell im Haus oder regelmäßig feiernde Nachbarn. Ist der Gaststättenlärm außergewöhnlich, kann der Mieter von bis zu 50 Prozent Abzug Gebrauch machen.

Bevor Mieter ihre monatliche Miete selbst drücken, sollten sie jedoch einige Regeln bedacht haben: Der Mieter muss über den Mangel informiert worden sein – zur besseren Beweisbarkeit sollte der Hinweis schriftlich erfolgen. Zudem muss der Mieter beweisen, dass der Mangel auch tatsächlich vorliegt. Hier empfiehlt sich eine genaue Beschreibung des Mangels, nach Möglichkeit um Fotos ergänzt. Aus der Meldung an den Mieter sollte auch nachgewiesen werden, dass der Mangel nicht vom Mieter oder seinen Angehörigen verursacht wurde. Grundlage für die Mietminderung ist die Gesamtmiete, also Kaltmiete plus Nebenkosten.

Weitaus komplizierter wird es allerdings, wenn Mieter die angemessene Höhe der Mietminderung feststellen müssen – verbindliche Werte gibt es nicht. Alle Prozentsätze, auch in diesem Artikel, basieren auf individuellen Gerichtsentscheidungen. Bei der Mietminderung gilt: Jeder Fall ist aufgrund der Rahmenbedingungen anders, deshalb kann es beispielsweise für Baulärm auch unterschiedliche Minderungen geben. Eine grobe Orientierung können Minderungsquotentabellen geben, die zum Beispiel im Internet zu finden sind. Als Faustregel hat sich allerdings eingebürgert, das mehr als 50 Prozent Minderung nur realistisch sind, wenn die Substanz des Mietobjekts beeinträchtigt wird oder notwendige Einrichtungen wie Küche oder Bad nicht benutzbar sind. Kleine Feuchtigkeits- oder Lärmstörungen haben normalerweise einen Abzug von 10 Prozent zur Folge, bei größeren Störungen sind es 20 Prozent.


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Hans-Jürgen SchwarzerMietminderung: Bordell im Haus, Silberfische, Diskothek etc.

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