Bei der Baufinanzierung wird oft ein Kredit in einer Höhe aufgenommen, die in der Familienkasse für eine Belastung sorgt. Mit der Sondertilgung soll diese Höhe schneller reduziert werden. Hier gibt es aber nicht nur Vor- sondern auch Nachteile.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Was wird unter einer Sondertilgung verstanden?
Die Sondertilgung wird sowohl bei den gängigen Ratenkrediten, als auch bei der Baufinanzierung angeboten. Während es bei den Ratenkrediten heute jedoch so ist, dass der Kreditnehmer die vorzeitigen Zahlungen in der Regel ohne Gebühren durchführen und somit den Kredit auch früher auslösen kann, gibt es bei der Baufinanzierung noch andere Vorgaben. Unter einer Sondertilgung wird verstanden, dass der Kreditnehmer eine oder auch mehrere Sonderzahlungen durchführt, die zusätzlich zu den Ratenzahlungen auf die Summe angerechnet werden und diese schneller verringern sollen.
Ziel ist es, die Laufzeit zu verkürzen und an den Zinsen zu sparen. Sondertilgungen werden von einem Kreditnehmer immer dann gerne durchgeführt, wenn er beispielsweise einen Betrag erhalten hat, mit dem er nicht gerechnet hat. So etwas können Weihnachts- und Urlaubsgeld oder eine Erbschaft sein.
Für den Kreditnehmer hat die Sondertilgung auf den ersten Blick ausschließlich Vorteile. Das ändert sich jedoch dann, wenn im Kreditvertrag festgelegt ist, dass die Tilgung mit Gebühren versehen ist. Hier wird von einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung gesprochen.
Video: Rainer Gehrke zum Thema Sondertilgung
Funktionsweise und Auswirkungen einer Sondertilgung auf die Finanzierung
Wer eine Sondertilgung durchführen möchte, der muss dazu eigentlich gar nicht viel Wissen und es braucht auch keinen großen Aufwand. Der Kreditgeber erhält, zusätzlich zu den gängigen Raten, eine Sonderzahlung durch den Kreditnehmer auf das Kreditkonto. Es ist meist gängig, dass der Kreditnehmer über die Sonderzahlung in Kenntnis gesetzt werden muss. Das heißt, er der Kreditnehmer kann nicht einfach einen Monat mehr überweisen.
Anders sieht es aus, wenn im Kreditvertrag steht, dass die Sondertilgung jederzeit und ohne Gebühren durchgeführt werden kann. In diesem Fall kann der Kreditnehmer natürlich den Betrag einfach auf sein Kreditkonto überweisen und damit die Restschuld verringern. Es ist typisch, dass nach einer Sondertilgung durch den Kreditgeber ein neuer Ratenplan erstellt wird. Dieser zeigt die veränderte Laufzeit sowie die Verringerung der Zahllast.
Ratgeber weisen darauf hin, dass eine Sondertilgung natürlich auch auf die Baufinanzierung eine Auswirkung haben kann. Für den Kreditnehmer wird in erster Linie die Kreditlaufzeit verkürzt. Zudem erfolgt eine Senkung der Zinslast. Um wie viel Prozent sie sich verringert, ist abhängig von der Höhe der Sonderzahlung. Gerade bei Krediten, die besonders hoch sind und eine sehr lange Laufzeit haben, kann sich eine Sondertilgung oft auch trotz Gebühren positiv für den Kreditnehmer auswirken.
Die Vorteile einer Sondertilgung
Auf den ersten Blick scheint die Sondertilgung vor allem sehr viele Vorteile mit sich zu bringen.
Im Prinzip gibt es vor allem zwei große Vorteile:
- Bei einer hohen Sondertilgung ist es möglich, die Laufzeit deutlich zu verkürzen und damit die Schulden schneller abzuzahlen. Einige Kreditgeber vereinbaren dann auch eine geringere Rate. Das ist vor allem dann interessant, wenn man die monatliche Zahllast generell senken möchte.
- Die Kreditzinsen lassen sich stark reduzieren. Auch wenn die Zinsen bei einer Baufinanzierung derzeit sehr günstig sind, so machen sie bei der Höhe des Kredits doch einen nicht unwesentlichen Teil der Gebühren aus. Mit einer Reduzierung der Restschuld sinken auch die Zinsen.
Zu bedenken ist allerdings, dass es hier auch in eine andere Richtung gehen kann. Wenn man mit dem Guthaben auf dem Sparkonto höhere Zinsen bekommen kann, als die Kreditzinsen betragen, dann ist es sinnvoller, das Guthaben auf dem Sparkonto zu belassen und den Kredit weiter abzuzahlen. Gerade bei den recht geringen Zinsen der Baufinanzierung ist das durchaus im Rahmen des Möglichen. Daher sollten die Sparzinsen und die Kreditzinsen immer miteinander verglichen werden.
Die Nachteile einer Sondertilgung
Dennoch kann eine Sondertilgung auch einige Nachteile mit sich bringen, sodass immer abgewogen werden sollte, ob sie wirklich Sinn macht. Diese Nachteile treten jedoch nur dann ein, wenn im Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung vermerkt ist oder die Sparzinsen höher liegen als die Kreditzinsen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung sollte jedoch nicht unterschätzt werden.
Hierbei handelt es sich um eine Entschädigung für die Bank. Wenn ein Kunde eine Sondertilgung durchführt, dann entgehen der Bank Zinsen. Um diesem Verlust zu entgehen, vereinbaren einige Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese hat häufig genau die Höhe der Zinsen, die der Bank verloren gehen. So kann eine Sondertilgung zwar die Laufzeit und den Restbetrag verringern, nicht jedoch die Zinslast senken.
In diesem Fall ist wieder zu überlegen, ob es wirklich sinnvoll ist, das Guthaben in den Kredit zu investieren. Allerdings werden immer weniger Verträge mit einer Vorfälligkeitsentschädigungsklausel abgeschlossen. Es kann lediglich sein, dass im Kreditvertrag Sondertilgungen nur in einem geringen Maße zugelassen werden – wie beispielsweise einmal pro Jahr. Einige Banken grenzen auch die Beträge für die Sonderzahlungen ein.
Video: Sondertilgung machen? 🤔😳 die Sondertilgungs-Lüge – Jeder-kann-Immobilien
Verschiedene Arten der Sondertilgung bei einer Baufinanzierung
Bei einer Baufinanzierung werden zwei verschiedene Möglichkeiten für die Sondertilgung angeboten. Wer eine Tilgung ohne zusätzliche Kosten durchführen möchte, der sollte daher einen Blick in seinen Vertrag werfen und zwar schon vor der Unterzeichnung.
Die Möglichkeiten für eine kostenfreie Sondertilgung können auf verschiedene Weise im Vertrag festgehalten werden:
- Der Kreditnehmer kann die Sondertilgung jederzeit vornehmen. Im Vertrag ist festgehalten, dass er an dieser Stelle mit keinen zusätzlichen Kosten rechnen muss. Das ist vor allem bei Ratenkrediten der Fall.
- Die Laufzeit der Zinsbindung ist zu Ende und durch die aufgehobene Zinsbindungsfrist kann der Kreditnehmer nun eine Sondertilgung durchführen.
- Wenn eine Baufinanzierung einen variablen Zinssatz hat, ist in den Verträgen oft festgehalten, dass die Sondertilgung durchgeführt werden kann, sobald der Kreditvertrag wenigstens drei Monate gelaufen ist.
- Handelt es sich um ein Bauspardarlehen, so ist die Sondertilgung immer kostenfrei durchführbar, eine Wartezeit gibt es nicht.
- Wenn man eine Baufinanzierung über die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, hat, dann ist die Sondertilgung kostenfrei möglich, wenn dies so im Programm vermerkt ist.
- Steigt das Zinsniveau nach dem Abschluss des Vertrages an, so kann die Bank Kredite zu den erhöhten Zinsen an andere Kreditnehmer vergeben. In diesem Fall werden Sondertilgungen meist sogar angeboten. Für die Bank hat das den Vorteil, dass sie mehr Geld zur Verfügung hat, das sie zu den höheren Zinsen verleihen kann.
Beim Gespräch zur Baufinanzierung ist es empfehlenswert, das Thema Sondertilgung anzusprechen und hier deutlich zu machen, welche Möglichkeiten man sich wünscht. Teilweise ist es sogar möglich, mit der Bank noch in Verhandlung zu gehen. Wenn die Bank bisher nur eine Sondertilgung mit Vorfälligkeitsentschädigung anbietet, kann es gut möglich sein, dass sie bereit dazu ist, eine jährliche kostenfreie Sondertilgung in einer bestimmten Höhe vorzunehmen. Das muss jedoch im Gespräch direkt erfragt werden.
Die rechtlichen Bedingungen zur Sondertilgung
Auch die rechtlichen Bedingungen bei diesem Thema sollten ruhig erst einmal gelesen werden, bevor man sich dafür entscheidet, den Kreditvertrag zu unterschreiben. In erster Linie besagen diese, dass die Rahmenbedingungen für die Sondertilgung vertraglich vereinbart sein müssen. Über das Gesetz ist auch geregelt, dass die Tilgungen kostenfrei ab dem Ende der Zinsbindung durchgeführt werden können. Hier hat der Kunde ein Recht drauf, egal was im Vertrag vermerkt ist.
Video: Zinsfestschreibung, Tilgung, Ablösung und Eigenkapital
Zudem gehört zu den rechtlichen Bedingungen der Blick auf das Kündigungsrecht. Nach einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Kreditnehmer oder auch der Kreditgeber den Vertrag kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate. Nach der Frist ist es möglich, die Restschuld komplett zu begleichen und das ohne zusätzliche Kosten. Eine Kündigung oder vorzeitige Ablösung vor dem Ablauf der zehn Jahre ist nur dann möglich, wenn die Immobilie verkauft wird oder es zu einer Umschuldung kommt, bei der eine höhere Kreditsumme aufgenommen wird.
Für den Kreditnehmer kann es von Vorteil sein, die rechtlichen Bedingungen zu kennen. Manchmal kann es bei dem Wunsch, eine Sondertilgung durchzuführen, durchaus dazu kommen, dass die Bank Probleme macht. Wer seine Rechte kennt, der kann in einem Gespräch darauf verweisen und um die Einhaltung bitten. Meist zeigt das eine Wirkung.
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