Immobilien in Südfrankreich: Sehnsucht nach Sonne und Meer
Südfrankreich ist für viele Deutsche ein besonders begehrtes Reiseziel. Wunderschöne Landschaften am Mittelmeer wie die Côte d’Azur, die Provence und die Camargue faszinieren Urlauber und bieten die Möglichkeit, sich im milden Klima vom Alltagsstress zu erholen.
Wer an Südfrankreich denkt, sieht vor dem inneren Auge endlose weiße Sandstrände, zauberhafte Hafenstädte und Lavendelfelder so weit das Auge reicht. Aber auch die kulinarischen Köstlichkeiten der gehobenen französischen Küche und der entspannte Lebensstil tragen dazu bei, dass sich viele Touristen wünschen, so oft wie möglich den Urlaub in Südfrankreich zu verbringen.
Günstige Flugverbindungen, mit denen man in kürzester Zeit zum Urlaubsort gelangt und die derzeit historisch niedrigen Zinsen für Immobilienkredite sind Gründe, warum immer mehr Deutsche überlegen, Immobilien in Südfrankreich zu kaufen. Dabei stellen sich jedoch die Fragen, was beim Immobilienkauf in Frankreich zu beachten ist und wo man die besten Immobilienangebote findet. Frankreich ist ebenso wie Deutschland Mitglied der EU, sodass es für deutsche Staatsbürger generell problemlos möglich ist, in Frankreich Immobilien zu kaufen.
Südfrankreich ist aufgrund des warmen Klimas und der wunderschönen Landschaften am Mittelmeer Traumziel vieler Deutscher. Immobilien in Südfrankreich zu erwerben, der Traum von vielen Deutschen.(#01)
Immobilien in Südfrankreich kaufen: Auf die Planung kommt es an!
Wer plant, Immobilien in Südfrankreich zu kaufen, sollte strukturiert vorgehen und folgende Fragen beantworten:
- Wo möchte man die Immobilie kaufen?
- Ferienwohnung oder Ferienhaus?
- Kann man Grundstücke kaufen und selbst bauen?
- Wird ein modernes oder ein historisches Gebäude bevorzugt?
- Wo findet man die entsprechenden Immobilienangebote?
- Wie läuft der Immobilienkauf administrativ ab?
- Welche Kosten, Gebühren und Steuern fallen an?
Wo möchte man die Immobilie kaufen?
Südfrankreich wird im Französischen als „le Midi de la France“ bezeichnet und von den Franzosen selbst liebevoll als „le Midi“ abgekürzt. Welche Regionen zu diesem Teil Frankreichs gehören, ist nicht exakt festgelegt. Für viele Franzosen ist dies schlicht die südliche Hälfte des Landes, eine engere Definition umfasst den Teil Frankreichs südlich des 45. Breitengrads.
Im engeren Sinne gehören zu Südfrankreich somit folgende Regionen:
- Provence-Alpes-Côte d’Azur
- Okzitanien
- südliche Bereiche von Nouvelle-Aquitaine
- südliche Bereiche von Auvergne-Rhône-Alpes
- Korsika
Südfrankreich wird im Westen durch die Pyrenäen von Spanien und Andorra abgegrenzt und im Osten durch die Westalpen von Italien. Seegrenzen bilden die Biskaya und der Golfe du Lion. Interessenten, die Immobilien in Südfrankreich kaufen möchten, bevorzugen meist die Orte am Mittelmeer. Bekannte Ferienorte an der Côte d’Azur sind die traditionsreichen Seebäder Nizza, Cannes, Fréjus und Saint-Tropez.
In der Provence sind die Hafenstädte Cassis und Marseille sehr beliebt, viele Touristen zieht es aber auch nach Toulon oder Hyères. Folgt man dem Küstenverlauf weiter Richtung Westen, trifft man auf Städte wie Saints-Maries-de-la-Mer, Montpellier, Narbonne, Leucate und Perpignan.
Südfrankreich wird im Französischen als „le Midi de la France“ bezeichnet und von den Franzosen selbst liebevoll als „le Midi“ abgekürzt.(#02)
Welche regionalen Einflussfaktoren sollten berücksichtigt werden?
Je näher die Ferienwohnung oder das Ferienhaus am Meer und an einem der großen Seebäder liegt, umso höher sind die Immobilienpreise. Am teuersten sind Objekte, die einen direkten Meerblick bieten. Die meisten Kaufinteressenten haben bereits zahlreiche Urlaube in Südfrankreich verbracht und dementsprechend genaue Vorstellungen davon, wo das künftige eigene Feriendomizil sein soll.
Wer noch keine festen Vorstellungen hat, kann aus einem größeren Pool an Angeboten wählen und sollte sich vor dem Kauf vergewissern, ob die Region, in der die Immobilie liegt, tatsächlich den eigenen Vorstellungen entspricht. Von der persönlichen Mobilität hängt ab, ob man urbane oder ländliche Regionen bevorzugt und ob eine unmittelbare Nähe zum Mittelmeer gewünscht wird. Ein Ferienhaus mit direktem Meerblick ist selbstverständlich wesentlich teurer als eines, das eine halbe Stunde Autofahrt vom Meer entfernt liegt. Makler bieten eine aktive Unterstützung bei der Immobiliensuche an.
Ferienwohnung oder Ferienhaus?
Die Immobilien, die von Deutschen in Südfrankreich gekauft werden, dienen überwiegend als Zweit- oder Drittwohnsitz. Aus diesem Grund sind einige Überlegungen notwendig, die sich bei der Wahl des Erstwohnsitzes nicht stellen.
Da man in der Ferienwohnung oder dem Ferienhaus in der Provence nur wenige Wochen des Jahres verbringt, stellt sich die Frage, wer sich in der restlichen Zeit um die Immobilien kümmert. Viele Ferienhäuser sind aus diesem Grund mit einer Einliegerwohnung ausgestattet, in der ein „Gardien“ wohnt, der sich als Hausmeister in der Abwesenheit um die Grundstücke und Häuser kümmert.
Es gibt auch Firmen, die diese Dienstleistungen anbieten. Wer sich für eine Eigentumswohnung als Zweitwohnsitz entscheidet, muss sich meist nicht um derartige Fragen kümmern, da der Verwalter der Wohnanlage diese Aufgaben übernimmt.
Um ganz spezielle Wünsche zu realisieren, kann man ein Grundstück kaufen und dort genau das Haus bauen, das perfekt den eigenen Bedürfnissen entspricht.(#03)
Kann man Grundstücke kaufen und selbst bauen?
Um ganz spezielle Wünsche zu realisieren, kann man ein Grundstück kaufen und dort genau das Haus bauen, das perfekt den eigenen Bedürfnissen entspricht. Dieses Vorhaben ist jedoch einerseits teuer und andererseits auch schwieriger zu realisieren als der Kauf eines Hauses. Zunächst gilt es, geeignete Grundstücke zu finden, wobei sichergestellt sein muss, dass die Voraussetzungen gegeben sind, dort das geplante Haus zu bauen. Auch bei der Suche nach einem Grundstück ist ein Makler, der den regionalen Immobilienmarkt bestens kennt, eine wertvolle Unterstützung.
Im „Plan d’occupation des sols / POS“, der mit dem Flächennutzungsplan in Deutschland vergleichbar ist, sind die Regelungen der Bebauung festgelegt. Den POS kann man im Bürgermeisteramt („mairie“) einsehen. Wenn man sich für den Kauf des Grundstücks entscheidet, muss im nächsten Schritt ein „Certificat d’urbanisme“ beantragt werden. Dieses Zertifikat wird innerhalb von zwei Monaten kostenlos erstellt und beinhaltet alle Vorschriften für die künftige Bebauung, beispielsweise die maximale Wohnfläche oder Bebauungsgrenzen.
Das Zertifikat gilt sechs Monate und bietet den Bauherren in dieser Zeit Rechtssicherheit für die weitere Planung. Dennoch muss zusätzlich eine Baugenehmigung („Permis de construire“) beantragt werden. Immobilienkäufer sollten darauf achten, dass im Kaufvertrag die Erteilung der Baugenehmigung als aufhebende Bedingung (condition suspensive) aufgenommen wird. Des Weiteren sollten sich die Käufer über Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte informieren.
Wird ein modernes oder ein historisches Gebäude bevorzugt?
Neubauten sind aufgrund der besseren Ausstattung meist teurer als vergleichbar große Altbauten. Befindet sich ein historisches Gebäude jedoch in einer besonders begehrten Wohnlage, hat dies ebenfalls Einfluss auf den Kaufpreis.
Bevor man sich für einen Altbau entscheidet, sollte man genau eruieren, welche Sanierungskosten zum Kaufpreis hinzukommen und außerdem beachten, dass man die Sanierungsarbeiten vor Ort überprüfen muss und eine sofortige Nutzung nicht möglich ist. Es ist in jedem Fall empfehlenswert, ein Immobiliengutachten anfertigen zu lassen, um versteckte Mängel zu identifizieren und sich vor bösen Überraschungen zu schützen.
Immobilienkäufern stehen mehrere Quellen mit Angeboten zur Verfügung.(#04)
Wo findet man die entsprechenden Immobilienangebote?
Immobilienkäufern stehen mehrere Quellen mit Angeboten zur Verfügung. Auf Immobilienportalen im Internet und in Tageszeitungen findet man zahlreiche Angebote und wer seinen Urlaub in Südfrankreich verbringt, kann diese Zeit nutzen, um die Angebote von Aushängen zu studieren. Am einfachsten ist es sicherlich, einen Makler mit der Suche nach dem Ferienhaus oder der Ferienwohnung zu beauftragen. Der Makler erhält für seine Vermittlungsleistung eine Provision, die zwischen drei und acht Prozent des Kaufpreises beträgt.
Eine weitere Möglichkeit bieten Immobilienvermittlungsbüros („marchand de listes“), die Kontaktdaten von Verkäufern zur Verfügung stellen, aber keine Besichtigungen organisieren oder den Verkauf administrativ vorbereiten. Darüber hinaus übernehmen in Frankreich die Notare umfassendere Aufgaben bei der Abwicklung von Immobilienkäufen als in Deutschland.
Sie unterstützen Käufer bei den Vertragsverhandlungen, kümmern sich um die Beschaffung der amtlichen Dokumente und setzen Vorverträge auf. Man kann im Vorfeld des Immobilienkaufs einen Notar beauftragen, der sich um die gesamte Abwicklung kümmert und auch aktiv Immobilien vermittelt.
Wie läuft der Immobilienkauf administrativ ab?
In Frankreich läuft der Verkaufsprozess in zwei Stufen ab. Zunächst wird der Vorvertrag („Compromis de vente / Promesse synallagmatique de vente“) und später der Hauptvertrag geschlossen. Anders als in Deutschland ist der Vorvertrag bereits rechtlich bindend, sollte also nur abgeschlossen werden, wenn man sich definitiv zum Kauf entschlossen hat. Nur wenn der Vorvertrag auflösende Bedingungen enthält, kann man bei Eintritt dieser Bedingungen vom Kauf zurücktreten.
Allerdings besteht nach Abschluss des Vorvertrags ein zehntägiges Widerrufsrecht. Nach Ablauf der Widerrufsfrist erfolgt eine Anzahlung von zehn Prozent des Kaufpreises an den Verkäufer. Für den Rücktritt nach Ablauf der Widerrufsfrist werden in den meisten Vorverträgen Entschädigungssummen vereinbart.
Erst mit der Unterschrift unter den Hauptvertrag („Contrat de vente définitif“ / „Acte authentique“) wird der Käufer zum Eigentümer. Üblicherweise setzt der Notar des Käufers den Kaufvertrag auf.
Dafür werden folgende Dokumente benötigt:
- Geburtsurkunden
- Eigentümer-Urkunde
- eventuell vorhandene Eheverträge von Käufer und Verkäufer
- Auszug aus dem Grundbuch
- Hypothekenurkunden
Die Unterzeichnung des Hauptvertrags erfolgt erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Direkt nach der Vertragsunterzeichnung erfolgt dann üblicherweise die Schlüsselübergabe.
In Frankreich läuft der Verkaufsprozess in zwei Stufen ab. Zunächst wird der Vorvertrag („Compromis de vente / Promesse synallagmatique de vente“) und später der Hauptvertrag geschlossen.(#05)
Gemietete Immobilie kaufen
Will der Eigentümer einer gemieteten Immobilie diese veräußern, muss er dem Mieter ein Vorverkaufsrecht einräumen. Dabei muss er die genauen Bedingungen nennen, unter denen das Objekt an Dritte verkauft werden würde. Mieter haben zwei Monate Zeit, auf dieses Angebot einzugehen.
Welche Kosten, Gebühren und Steuern fallen an?
Beim Kauf einer Immobilie in Südfrankreich sind zusätzlich zum Kaufpreis folgende Kosten zu berücksichtigen:
- Notargebühren (ein Prozent des Kaufpreises)
- Grunderwerbs- und Katastersteuer (sieben bis acht Prozent bei Bestands- und zwei bis drei Prozent des Kaufpreises bei Neubauten)
- Wohnsteuer
- Grundsteuer
Wichtige Voraussetzung für den Kauf: umfassende Beratung
Bevor man sich zum Kauf einer Immobilie in Südfrankreich entschließt, sollte man sich gründlich beraten lassen. Ansprechpartner für französisches Immobilienrecht ist das:
Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V.
Bahnhofsplatz 3
77694 Kehl
Tel: 07851 99148-0
Fax: 07851 99148-11
E-Mail: info@cec-zev.eu
Internet: www.cec-zev.eu
Dort können sich Kaufinteressenten im Rahmen einer Immobiliensprechstunde kostenlos beraten lassen und erhalten alle juristischen und steuerrechtlichen Informationen, die beim Kauf von Immobilien in Südfrankreich relevant sind. Konkrete Hilfestellungen und eine umfassende Einzelfallberatung sorgen dafür, dass man rechtlich auf der sicheren Seite ist. Termine werden jeden Monat angeboten und können nach vorheriger telefonischer Anmeldung wahrgenommen werden.
Eine Ferienimmobilie in Südfrankreich zu kaufen, ist für deutsche EU-Bürger genauso einfach wie der Kauf eines Hauses in Deutschland.(#06)
Immobilien in Südfrankreich: Wohnen mit Meerblick
Eine Ferienimmobilie in Südfrankreich zu kaufen, ist für deutsche EU-Bürger genauso einfach wie der Kauf eines Hauses in Deutschland. Allerdings gibt es Besonderheiten im Hinblick auf die Vertragsgestaltung, die man berücksichtigen muss. Es ist empfehlenswert, sich vorher gründlich beraten zu lassen und sich für die Suche nach der passenden Immobilie Zeit zu nehmen.
Wer in einer der begehrten Regionen direkt am Mittelmeer oder in der Provence ein historisches Haus sucht, sollte vor Vertragsschluss ein Immobiliengutachten anfertigen lassen. Die Beauftragung eines Maklers ist in den meisten Fällen der schnellste Weg, um Grundstücke, Ferienwohnungen und -häuser zu finden und sich somit den Traum vom Wohnen mit Meerblick zu erfüllen.
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