Baunebenkosten im Überblick: Das sind die wichtigsten Komponenten

Als wäre es nicht bereits teuer genug eine Immobilie zu kaufen. Leider ist es damit nicht getan. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzen und vor allem bauen möchte, muss noch weitere Kosten miteinkalkulieren. Die sogenannten Baunebenkosten machen nicht selten einen großen Teil der gesamten Summe aus, der Kaufpreis selbst ist nur einer der vielen Posten.

15 bis 20 Prozent machen diese Kostenpunkte ungefähr aus. Wer einen Kredit bei einer Bank für die Finanzierung einer Immobilie aufnimmt, sollte sich darüber im Klaren sein, damit später nicht zu wenig Geld beantrag wird. Um aufzuklären, mit welchen Kosten sonst noch zu rechnen ist, haben wir alle Baunebenkosten an dieser Stelle handlich zusammengefasst.

Was sind Baunebenkosten überhaupt?

Der Begriff „Baunebenkosten“ beschreibt alle Gebühren und Kosten, die auf künftige Immobilienbesitzer zukommen, die sie unabhängig vom reinen Kaufpreis entrichten müssen. Nicht dazu gerechnet werden jedoch der Preis für das Grundstück, die Baukosten oder der Kaufpreis einer bereits bestehenden Immobilie.

Wer nun einen Kredit bei einer Bank beantragt, sollte nicht nur den reinen Kaufpreis in die vorherigen Berechnungen einschließen, sondern auch die weiteren Kosten, die daneben noch aufkommen können. Die können am Ende zwischen 15 und 20 Prozent der Gesamtsumme ausmachen.

Bauherren haben den Vorteil, dass hier Architekten oder Baufirmen oft Angebote machen, in denen die Baunebenkosten bereits enthalten sind. Doch kann es in der Realität häufig anders kommen als erwartet.

Aus diesem Grund sollten Bauherren im Vorfeld selbst eine Rechnung, die alle möglichen Faktoren miteinschließt, aufstellen. Je gründlicher die Berechnungen laufen, desto besser lässt sich am Ende eine möglichst genaue Darlehenssumme kalkulieren.

 

Mehr Nebenkosten beim Hausbau

Grundsätzlich können die Nebenkosten beim Bau einer Immobilie höher ausfallen als bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie. Das ergibt Sinn, denn das Haus ist bereits fertig und die meisten Kosten, die unabhängig vom Kaufpreis anfallen können, sind absehbar.

Beim Bau hingegen können die Nebenkosten höher ausfallen. Es kann immer etwas Unvorhergesehenes passieren, das die Kosten in die Höhe treibt. Zum Vergleich: Während der Anteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf zwischen 12 und 15 Prozent der Gesamtsumme liegen kann, ist der Anteil beim Bau etwa zwischen 15 und 20 Prozent anzusiedeln.

Werfen wir nun einen genaueren Blick auf die einzelnen Posten der Baunebenkosten. Wir haben sie an dieser Stelle nach Ablauf des Bauvorhabens aufgelistet und geordnet.

Kosten beim Grundstückskauf

Ohne Grundstück gibt es keine Immobilie. Doch welche Kosten fallen hier an?

Notar

Um ein Grundstück zu erwerben, muss ein Notar ins Spiel gebracht werden. Der Notar kümmert sich um bürokratische Angelegenheiten, wie zum Beispiel die Abwicklung des Kaufvertrags oder die Bestellung der Grundschuld für die Baufinanzierung.

Die genauen Gebühren für den Vertrag für den Notar hängen unter anderem vom Kaufpreis ab. Etwa ein Prozent der Summe sind realistisch. Kostet das Grundstück beispielsweise 25.000 Euro, kostet der Notar etwa 250 Euro.

Der Preis dafür, dass die Grundschuld für die Finanzierung, also die Höhe des Baukredits, ins Grundbuch eingetragen wird, liegt bei etwa 0,35 Prozent der Darlehenshöhe.

Grundbucheintragungen

Doch nicht nur der Notar verlangt Geld für Grundbucheintragungen, sondern auch das Grundbuchamt selbst. Etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises lassen sich hier ansetzen.

Grunderwerbssteuer

Ähnlich wie bei anderen Käufen wird auch beim Immobilien, beziehungsweise beim Kauf eines Grundstücks, eine Steuer fällig. Die Höhe der Grunderwerbssteuer unterscheidet sich in Deutschland von Bundesland zu Bundesland. Hier können aktuell bis zu 6,5 Prozent beim Kauf eines Grundstücks fällig werden.

 

Möglicherweise Maklergebühren

Sollte beim Kauf des Grundstücks ein Makler beteiligt gewesen sein, muss er ebenfalls bezahlt werden. Die Kosten hierfür orientieren sich ebenfalls am Kaufpreis und liegen zwischen drei und acht Prozent.

Kosten für die Vorbereitung des Baus

Wenn das Grundstück den Besitzer gewechselt hat, kann es mit der Vorbereitung des Bauvorhabens weitergehen. Das Grundstück selbst muss für die Baufirma vorbereitet und die Planungen müssen finalisiert werden. In Hessen und Brandenburg ist zudem ein Prüfstatiker nötig, der zwischen 1.000 und 1.500 Euro kostet.

Vermessung des Grundstücks

Dazu ist es notwendig, dass ein amtliches Vermessungsunternehmen engagiert wird. Das kümmert sich dann beispielsweise um die Anfertigungen verschiedener Lagepläne, der Absteckung der Gebäudemaße, fertigt Nachweise Grund- und Höhenflächen an und misst die baulichen Anlagen ein.

Die Gebühren für diese Aufgaben sind in der sogenannten Vermessungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes festgehalten. Daneben erhält das zuständige Katasteramt noch eine Gebühr. Insgesamt sollten Bauherren für die Vermessung zwischen 2.000 und 3.000 Euro einplanen.

 

Baugrundgutachten

Diese Investition kann Bauherren später viel Geld und Ärger ersparen. Deshalb sollte das Baugrundgutachten erstellt werden, bevor der erste Spatenstich getan wurde. Der Gutachter sammelt dabei Bodenproben, um herauszufinden wie es um die Beschaffenheit des Baugrundes steht. Daraus können bestimmte Maßnahmen beispielsweise Bau eines Kellers abgeleitet werden. Das Gutachten kostet zwischen 400 und 600 Euro. Geld, das auf jeden Fall investiert werden sollte.

Pflege des Grundstücks

Möglicherweise befindet sich auf dem Grundstück noch ein alter Bau, der abgerissen werden muss. Bäume können möglicherweise ebenfalls die Arbeiten stören, genauso wie ein unkontrollierter Bewuchs. Bevor die Bauarbeiten richtig losgehen sollte das Grundstück in einem Top-Zustand sein. Je nach Aufwand und Art der Arbeiten können mehrere hundert bis mehrere tausend Euro dabei anfallen.

Daneben können zusätzliche Erdarbeiten oder sogar der Ausrausch des Baugrunds nötig werden, die bis zu 10.000 Euro kosten können.

Baugenehmigung

Ohne Baugenehmigung gibt es kein Haus. Selbst bei baulichen Veränderungen auf einem Grundstück ist sie nötig. Leider lassen sich hier auch keine allgemeingültigen Aussagen treffen, da die Kosten von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gehandhabt und festgelegt werden.

Etwa 600 bis 800 Euro sollten Bauherren bei einem Einfamilienhaus mindestens hierfür einplanen. Grundlage für die Berechnung sind der bebaute Raum, der Bauwert sowie die Gebäude und Anlagen auf dem Grundstück. Das wird mit dem geltenden Gebührensatz der jeweiligen Gemeinde verrechnet.

 

Bauvertrag prüfen lassen

Hier ist der Anwalt der richtige Ansprechpartner. Viel zu selten lassen Bauherren ihre Verträge richtig überprüfen und erleben während des Baus eine böse Überraschung. Das lässt sich jedoch mit der Prüfung umgehen. Etwa 200 bis 500 Euro kostet das Ganze.

Infrastruktur für den Bau

Damit die Baufirma vor Ort direkt mit dem Bau loslegen kann, ist eine entsprechende Infrastruktur nötig. Dazu zählen beispielsweise die Einrichtung einer Baustraße oder die Bereitstellung von Strom und Wasser für die Baustelle. Letzteres schlägt mit etwa 300 bis 500 Euro plus Verbrauch zu Buche. Die Baustraße kann insgesamt etwa 5.000 Euro kosten.

Erschließung des Grundstücks

Falls das Grundstück weder Gas noch Wasser- oder Stromanschlüsse hat, muss es zunächst erschlossen und an das lokale Netzwerk angegliedert werden. Welche Kosten dabei anfallen, ist abhängig von der Gemeinde. Zwischen 9.500 und knapp 15.000 Euro müssen Bauherren in Deutschland für die Erschließung etwa zahlen. Es hängt dabei davon ab, wie sehr das Grundstück bereits erschlossen ist.

Inkludiert dabei ist der Anschluss an das Gasnetz, an das Stromnetz, das Frischwassernetz, das Abwassernetz, das Kabelnetz sowie das Telefonnetz. Zusätzliche Kosten können für ein Abwasserpumpwerk oder eine Klärgrube anfallen.

 

Nebenkosten während der Bauphase

Die Baufirma beginnt endlich mit den Arbeiten. Alle Pläne werden langsam, aber sicher in die Tat umgesetzt. Während dieser Phase ist vor allem ein guter Versicherungsschutz wichtig, doch auch andere Faktoren können die Baunebenkosten in die Höhe treiben.

Haftpflichtversicherung für Bauherren

Entsteht durch die Baustelle ein Schaden, beispielsweise falls ein Kind in die Baugrube fällt, muss der Bauherr dafür haften. In solchen Fällen greift die Bauherrenhaftpflichtversicherung, um die Bauleute vor dem finanziellen Ruin zu schützen. Sie kostet je nach Leistungsumfang im Schnitt etwa 250 Euro.

Bauleistungsversicherung

Sie funktioniert wie eine Hausratversicherung für den Rohbau. Entstehen beispielsweise in Folge von Vandalismus, Diebstahl oder höhere Gewalt Schäden an der Baustelle, zahlt diese Versicherung. Zusätzlich sollte immer ein Feuerrisiko inkludiert sein. Der Preis für die Bauleistungsversicherung liegt ebenfalls bei rund 250 Euro.

Zinsen auf die Bauzeit

Selbst wenn der Kredit noch nicht vollständig ausbezahlt ist, verlangen manche Banken bereits Zinsen auf den gewährten Baukredit an. Oft startet die Phase für die Bauzeitzinsen ab etwa sechs Monaten nach Abschluss des Kredits. Wie hoch diese Zinsen sind, steht im Kreditvertrag. Pro Monat können es etwa 0,25 Prozent der Darlehenssumme sein.

Baubegleitung durch TÜV

Die Abnahme der einzelnen Bauschritte kann durch einen Baubegleiter erfolgen. Der Vorteil dabei ist, dass Schäden und Mängel besonders schnell erkannt werden. Oft wird der Service vom TÜV angeboten, doch auch der Bauherrenschutzbund sowie die Dekra begleiten Bauvorhaben. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 1.500 bis 2.500 Euro.

Kosten nach dem Bau

Nach dem eigentlichen Bau der Immobilie ist das Bauvorhaben jedoch noch lange nicht beendet. In der Phase nach dem Bau beginnt der Innenausbau, es wird sich um die Außenanlagen gekümmert. Dabei entstehen noch weitere Kosten, die ebenfalls mit dem eigentlichen Kaufpreis selten etwas zu tun haben.

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Wie hoch sind die Nebenkosten denn nun?

Die Höhe der Baunebenkosten ist natürlich von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Meist sind die Kosten abhängig vom Grundstück, von der Art der Immobilie und weiteren Faktoren, wie unter anderem etwa der geltenden Gemeindeverordnung.

Wer mehr auf Eigenleistung setzt, kann seine Nebenkosten sogar senken. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass sie beim Neubau eines Hauses zwischen 15 und 20 Prozent des Immobilienpreises ausmachen.

Bei einer Baufinanzierung, die bei rund 350.000 Euro liegt können die Nebenkosten somit etwa 70.000 Euro betragen. Besser ist es deshalb beim Beantragen der Baufinanzierung etwas großzügiger zu kalkulieren.