Gewerbeimmobilien: Alles, was beim Mieten und Kaufen zählt

Auf die Lage kommt es an, dieser Spruch gilt auch bei einer Gewerbeimmobilie. Doch auch die Anbindung an große Verkehrsinfrastrukturen sowie der Preis zählen am Ende.

Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten: Wichtige Tipps für Unternehmen

Eines vorweg: Die passende Gewerbeimmobilie findet sich selten von allein. Sie wird auch kaum von privat angeboten, es sei denn, es handelt sich um Räumlichkeiten, die sich für ein Büro nutzen lassen. Viel eher finden sich attraktive Gewerbeimmobilien durch Netzwerkkontakte des Maklers, die hoffentlich zahlreich vorhanden sind. Dabei stellt sich die Frage: Was ist eigentlich eine Gewerbeimmobilie?

Das zählt als Gewerbeimmobilie

Eine Gewerbeimmobilie ist ein Objekt, das nur für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Es kann sich um ein Büro oder um einen Verkaufsraum handeln. Auch Produktionsstätten oder große Lagerhallen fallen in die Kategorie „Gewerbeimmobilien“. Vielleicht findet sich aber auch nur ein einzelner Teil der Immobilien in der gewerblichen Nutzung wieder. Ganz aktuell sind es die Büros, die zum Homeoffice wurden. Hier werden Wohnen und Arbeiten miteinander verbunden.

Insgesamt gibt es sechs große Kategorien, in die Gewerbeimmobilien eingruppiert werden:

1. Logistikimmobilien
2. Produktionsimmobilien
3. Büroimmobilien
4. Freizeitimmobilien
5. Handelsimmobilien
6. Spezialimmobilien

Die richtige Immobilie findet man nicht an jeder Ecke. ( Foto: Shutterstock-_Mangostar )

Die Lage macht den Unterschied

Es gibt sehr günstige Gewerbeimmobilien, die irgendwo auf dem Land liegen. Hier gibt es teilweise große Hallen, die zu Spottpreisen zu mieten sind. Die monatlichen Kosten mögen damit gering sein, doch ein Unternehmen tut sich mit einer solchen Gewerbeimmobilie keinen Gefallen.

Der Grund: Die Verkehrsanbindung ist meist schlecht, die Straßen nicht für den Lieferverkehr ausgelegt. Publikumsverkehr, sofern solcher für das Unternehmen wichtig ist, wird sich zumindest nicht auf Laufkundschaft ausdehnen lassen.

Solche Immobilien sind jedoch geeignet, wenn ein internes Wachstum durch die Unternehmenserweiterung zu verzeichnen ist und lediglich eine Außenstelle eingerichtet werden soll.

Ansonsten sollten sich Unternehmen bei der Auswahl der passenden Gewerbeimmobilie folgende Fragen stellen:

• Wie ist die infrastrukturelle Anbindung?
• Sind Größe und Ausstattung passend?
• Ist der Grundriss passend?
• Sind Großraumbüros einzurichten (bei Bedarf)?
• Gibt es genügend Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden?
• Bei Baugrundstücken: Ist das Grundstück für die geplante Bebauung nutzbar?
• Sind Erweiterungen möglich?

Auch die Kosten sind wichtig

Auch wenn die Lage wichtig ist, so spielen doch auch die Kosten eine Rolle. Nach ihnen wird die Suche nach der passenden Gewerbeimmobilie meist ausgerichtet, denn wenn das tollste Objekt einfach zu teuer ist, hilft auch die erstklassige Lage nichts. In Bezug auf den Preis müssen bei der Suche vor allem die laufenden Kosten berücksichtigt werden.

Dies gilt in erster Linie beim Kaufen der Immobilie, denn selbst wenn der Kaufpreis aus Unternehmensrücklagen oder durch Förderungen durch die KfW aufzubringen ist, so müssen die laufenden Kosten doch zu bestreiten sein. Berücksichtigt werden müssen neben Versicherungen für das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude auch die Kosten für Wasser und Abwasser, Stromversorgung, Grundstückssteuern etc.

Ein Makler sucht die richtige Immobilie für die Interessenten (Foto: Shutterstock- Gorodenkoff )

Mieten und Kaufen von Gewerbeimmobilien: Rechtliche Aspekte

Bei der Suche nach einer passenden Gewerbeimmobilie werden die rechtlichen Punkte gern vergessen. Dabei gilt: Es herrscht beim Mieten Vertragsfreiheit. Das heißt, dass der Vertrag auch mündlich geschlossen werden kann, was aber wiederum bedeutet, dass es keinerlei Nachweismöglichkeiten für Absprachen gibt. Auch wenn der Makler gut bekannt ist, sollte dieses Risiko daher nicht eingegangen werden.

Gewerbeimmobilien werden rechtlich anders beurteilt, was in Bezug auf die Besteuerung, die Finanzierung und das Baurecht gilt. Preise sind weniger streng reguliert, hier bestimmen einzig Angebot und Nachfrage deren Höhe. Die Marktdynamik ist hoch, gleichzeitig gibt es keinen Mieterschutz.

An den Konkurrenzschutz denken!

Der Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie sollte unbedingt den Konkurrenzschutz beinhalten. Dieser besagt, dass der Vermieter nicht an einen Konkurrenten des betreffenden Mieters vermieten darf. Dieser Schutz ist allerdings nur auf die unmittelbare Umgebung des vermieteten Objekts beschränkt. Der Mieter bekommt für diesen Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt. Somit kann er den Vertrag kündigen und an einen anderen Standort ziehen, sollte sich ein Konkurrent in der Umgebung einmieten.

Gewerbeimmobilien kaufen oder lieber mieten, mit dieser Entscheidung sollte man sich Zeit lassen ( Foto: Shutterstock-Studio Romantic)

Was ist besser: Kaufen oder mieten? (Video)

Ein Unternehmen hat die Suche nach einer idealen Gewerbeimmobilie beendet und möchte diese beziehen. Die Frage ist nur: mieten oder kaufen? Wer sich für den Kauf eines Objekts entscheidet, sollte sicher sein, dass die Immobilie auch in einigen Jahren noch zum Unternehmen passt oder dass wenigstens der Wert des Objekts steigt, sodass bei einem nötigen Verkauf ein Gewinn gemacht werden kann.

Wann lohnt sich das Kaufen?

Veränderungen am Objekt können nach dem Kauf deutlich leichter vorgenommen werden. Mieter hingegen können Veränderungen nur in Absprache mit dem Eigentümer und dann meist auch auf eigene Kosten vornehmen.

Sie schaffen damit aber keinen bleibenden Wert für das Unternehmen, weil alle Investition mit dem Auszug aus dem Objekt hinfällig werden. Zudem ergibt sich für den Unternehmer ein höheres Maß an Planungssicherheit, wenn das Objekt im Eigentum des Unternehmens ist. Es kann nicht plötzlich eine Kündigung drohen!

Der steuerliche Aspekt kann ebenfalls von Vorteil sein, denn die Absetzung für Abnutzung (AfA) wird damit höher. Der steuerpflichtige Gewinn des Unternehmens sinkt.

Dennoch kann das Kaufen auch Nachteile haben, die sich beispielsweise durch die Aufforderung zur Zahlung von Grunderwerbssteuern ergeben. Das Unternehmen ist weniger flexibel, kann den eigenen Standort nicht ohne Weiteres wechseln. Zudem stehen der Firma durch den Kauf geringere liquide Mittel zur Verfügung, denn diese sind nun in der Gewerbeimmobilie gebunden.

Video: Jetzt Gewerbeimmobilie zum vermieten kaufen?

Lieber doch mieten? Tipps für den Gewerbemietvertrag

Suchen und finden waren erfolgreich! Nun gilt es, den optimalen Gewerbemietvertrag zu unterzeichnen. Das Recht bezieht sich dabei auf das gängige Mietrecht und hier auf die §§ 535 ff und 580 a des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Formulierungen, die im Mietvertrag zu finden sind, hängen vom Vermieter ebenso ab wie vom Mieter, denn ein gewisser Verhandlungsspielraum ist immer gegeben.

Wichtig zu wissen: Ein Mietvertrag mit einer Dauer von weniger als einem Jahr kann sogar formlos geschlossen werden. Das heißt, für diese Dauer ist der oben erwähnte mündliche Vertrag möglich. Dennoch sollten sich beide Parteien auch bei guter Freundschaft lieber auf einen schriftlichen Vertrag stützen.

Wichtig für den Mietvertrag sind die folgenden Inhalte:

• Name und Adresse der Vertragsparteien
• Nutzungsart des Objekts
• Höhe der Monatsmiete sowie aller Nebenkosten
• monatliche Kaution
• Dauer der Miete
• Kündigungsfristen
• Beschreibung des Mietobjekts
• Zustand des Mietobjekts
• eventuelle Besonderheiten des Mietobjekts

Gewerbetreibende sollten überdies den Punkt der Außenwerbung am Gebäude berücksichtigen. Ist diese erlaubt und wenn ja, in welchem Umfang? Sind bestimmte Gebäudeteile von der Außenwerbung ausgeschlossen? Jeder Unternehmer sollte wissen, was für die eigene Firma wichtig ist und die Anforderungen an das Gebäude dahin gehend abklären.

Kritisch finden Gewerbetreibende oft den Punkt der Miethöhe. Eine Festmiete ist hier in der Regel am sinnvollsten, auch wenn diese kaum noch anwendbar ist.

Die meisten Vermieter suchen inzwischen nach lukrativeren Modellen, die gegenüber dem Unternehmen aber weniger fair sind. Die Mietforderungen sollen an einen Index angepasst werden, der außerhalb des Einflussbereichs einer einzelnen Firma liegt. Heraus kommt am Ende eine Staffelmiete, die sich nach Dauer der Miete und nach einigen äußeren Einflussfaktoren erhöht.

Für die meisten Unternehmer ist es sinnvoll, sich an einen erfahrenen Makler zu wenden, der auch die Spielräume der Vermieter einschätzen und ggf. lenken kann. Eine rechtliche Absicherung kann auch durch Prüfung des Miet- oder Kaufvertrags durch einen Rechtsanwalt erfolgen.