Hauskauf: Haus als Wertanlage

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In der Krise ist Sicherheit gefragt – und die besteht für viele Deutsche aus den eigenen vier Wänden. Angesichts der Unsicherheit auf den Finanzmärkten setzen immer mehr Menschen auf ein Haus als Wertanlage – allein die Bausparkasse LBS hat im ersten Halbjahr 2009 etwa 4,4 Prozent mehr Häuser und Eigentumswohnungen vermittelt – fast alle Immobilien davon aus zweiter Hand. Immerhin ist der Kauf einer gebrauchten Immobilie eine interessante Alternative zum Neubau – das Haus kann bereits vor dem Kauf in Augenschein genommen werden, mit anderen Angeboten verglichen werden und sofort bewohnt werden. Und die niedrigen Zinsen für Hauskäufer machen den Einstieg gerade jetzt interessant.

Nehmen Sie Grundstück, Wohnung oder Haus genau unter die Lupe:

Dennoch nehmen viele Hauskäufer die Suche nach der passenden Immobilie auf die leichte Schulter, obwohl Besichtigungen sich tatsächlich als kompliziert herausstellen und der Hauskauf als wichtigste wirtschaftliche Entscheidung ihres Lebens gilt. Trotzdem sollten Hauskäufer vor der Besichtigung des potenziellen Domizils nicht zurück schrecken. Generell gilt: Tasten Sie sich von außen nach innen vor. Gibt ein Gebäude schon bei der äußerlichen Besichtigung Grund zur Sorge, dürfte es drinnen nicht besser aussehen.

Eine der ersten Anlaufpunkte im Einfamilienhaus oder Reihenhaus sollte der Keller sein – hier nisten sich wegen der Feuchtigkeit gern Schimmelpilze oder andere unangenehme Überraschungen ein und Risse in den Wänden sowie muffige Gerüche sind hier besonders häufig zu finden. Bei der Besichtigung empfiehlt es sich, ein Protokoll zu führen und auch Fotos anzufertigen. Die Verbraucherzentralen haben eine 37-seitige Checkliste entwickelt, mit der auch Laien eine Hausbesichtigung fachkundig überstehen können. Auf den Bögen werden zahlreiche Details abgefragt, auf die ein unkundiger Hauskäufer normalerweise nicht achten würde. So wird beispielsweise festgehalten, ob Kellerwände mit einer Bodensperrschicht oder eine Horizontalsperrschicht gegen Feuchtigkeit abgedichtet sind. Mehrere Dutzend Details bei der Außenbesichtigung werden abgefragt – der Hauskäufer muss lediglich ankreuzen, ob von den jeweiligen Schäden keine, einige oder viele vorhanden sind. Besonderes Augenmerk liegt auf den Außenwänden, Türen, Fenstern und Rolläden der Zimmer.

Die Lebensgeschichte einer Immobilie

Neben einem genauen Blick auf den äußerlichen Zustand der Immobilie sollten sich Kaufinteressenten auch intensiv mit der bisherigen „Lebensgeschichte“ des Gebäudes beschäftigen. Denn das Baujahr eines Hauses sagt viel über mögliche Probleme aus. Denn viele Baustoffe wie Pressspannplatten, die in den Achtziger Jahren als Wandverkleidung beim Hausbau genutzt wurden, gelten heutzutage wegen ihrer Bestandteile wie Formaldehyd als problematisch. So machten sich Bauherren auch jahrzehntelang keine Sorgen um den Wärmeverlust durch unzureichend gedämmte Wände – erst ab den Sechziger Jahren rückte dieses Thema in den Mittelpunkt. Undichte Flachdächer kommen in Deutschland vor allem bei Häusern aus dem Zeitraum zwischen 1960 und 1980 vor.

Und manche Stoffe sind nicht nur ungesund, sondern auch schlichtweg verboten: „In den Siebziger Jahren sind Materialien eingesetzt worden, deren Einsatz heute nicht mehr zulässig ist“, warnt Siegfried Seifert, Wertermittler bei der Dekra Real Estate Expertise in Saarbrücken. Als Faustregel gilt: Themen wie Schall- und Feuerschutz sowie Wärmedämmung wurden vor 1960 stark vernachlässigt, chemische Aspekte wie die Gefahr durch Asbest wurden ab den Achtziger Jahren berücksichtigt.

Kaufpreis einer Immobilie: Vergleichen Sie Angebote

Ist die gebrauchte Traumimmobilie gefunden, stellt sich die Frage, ob der Preis für das neue Heim angemessen ist. Hier sollten Laien ein paar Gesichtspunkte berücksichtigen und vor allem einen Vergleich mit anderen Immobilien, die in derselben Region angeboten werden, ziehen. Zur Sicherheit empfiehlt es sich, einen Gebäudeplan zu verlangen – oft schummeln Verkäufer ein paar Quadratmeter der Wohnfläche dazu, um das Objekt attraktiver zu machen.

Beachten sollten Laienkäufer zudem, dass jeder Immobilienkauf mit Zusatzkosten verbunden ist – diese liegen üblicherweise bei zehn Prozent des Kaufpreises. Neben der Maklercourtage werden Aufwendungen für die Grunderwerbssteuer, den Eintrag ins Grundbuch sowie den Anwalt fällig. Zudem sollte eine weitere Kostenfalle ausgeschlossen werden: Wer ein Haus kauft, das schon ein paar Jahre steht, kann nicht zwangsläufig davon ausgehen, dass keine Erschließungsbeiträge für die Kommune mehr anfallen werden. Eine Nachfrage beim Amt ist zwingend erforderlich.

Sparen Sie Geld durch Besichtigung mit Experten

Bei allem Charme einer alten Immobilie sollten Interessenten allerdings die Kosten im Blick halten – denn mit dem Kauf des Gebäudes ist es meist nicht getan: „Man sollte sich ein genaues Bild über anstehende Modernisierungskosten machen“, erinnert Siegfried Seifert, Wertermittler bei der Dekra Real Estate Expertise in Saarbrücken. Modernisierungsvorhaben sorgen meist für den größten zusätzlichen Finanzbedarf. Wenn ein Anbau notwendig wird oder die Haustechnik generalüberholt wird, entwickelt sich ein Schnäppchen schnell zum finanziellen Alptraum.

In jedem Falle geht auf Nummer sicher, wer bei der Hausbesichtigung nicht ausschließlich auf den eigenen Riecher setzt: „Kaufinteressenten sollten sich in jedem Fall von einem Profi bei der Ortsbesichtigung begleiten und beraten lassen“, rät Siegfried Seifert, Wertermittler bei der Dekra Real Estate Expertise in Saarbrücken. Doch so ein Experte ist teuer – rund 100 Euro pro Stunde sind keine Seltenheit. Der Tipp des Experten: Um Geld zu sparen, können Laien den ersten Besichtigungstermin allein absolvieren und bei ernstem Kaufinteresse zu einem zweiten Termin den Sachverständigen mitbringen.

Dieser kann abschätzen, welche Kosten die Instandhaltung der Immobilie in den nächsten Jahren kosten dürfte und wo der neuen Eigentümer sofort Hand anlegen muss. Denn die Immobilie sammelt zwar Pluspunkte, wenn sie bereits saniert oder modernisiert wurde. Doch auch hier lauern Fallstricke: Die Beurteilung des Gebäudes fällt ungleich schwerer aus, weil durch die Sanierung neue Konstruktionsprobleme auftreten können. Spätestens hier endet die Einschätzungskraft des unerfahrenen Hauskäufers.


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Hans-Jürgen Schwarzer

Hans-Jürgen Schwarzer (Link Google+) leitet die Online-Agentur schwarzer.de software + internet gmbh. Als Unternehmer und Verleger in Personalunion wie auch als leidenschaftlicher Blogger gehört er zu den Hauptautoren von startup-report.de. Innerhalb seiner breiten Palette an Themen liegen dem Mainzer Lokalpatriot dabei vermeintlich „schräge“ Ideen oder technische Novitäten besonders am Herzen.

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