Hauskauf ohne Eigenkapital: Vor- und Nachteile

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Hauskauf ohne Eigenkapital ist durchaus möglich. Es stellt sich dabei allerdings die Frage, ob es sich hierbei auch um eine Sache handelt, die wirklich in Angriff genommen werden sollte oder ob die Nachteile überwiegen.

Die Vollfinanzierung als Variante für den Hauskauf

Die günstigen Zinsen sind nach wie vor einer der Gründe, warum viele Menschen über den Kauf von einem Haus nachdenken. Natürlich gehört Wohneigentum auch zu den größten Wünschen im Leben. Irgendwann einmal keine Miete mehr zahlen zu müssen, kann durchaus viele Vorteile haben. Dennoch ist den meisten Hausinteressenten bewusst: Ein Hauskauf braucht Eigenkapital. Als Eigenkapital wird die Eigenleistung der Käufer bezeichnet. Empfehlenswert ist ein Eigenkapital in einer Höhe von mindestens 20% des Kaufpreises.

Idealerweise deckt es die Nebenkosten beim Hauskauf ab. Einige Banken und Baufinanzierer bieten jedoch auch die Vollfinanzierung an. Von einer Vollfinanzierung wird dann gesprochen, wenn gar kein Eigenkapital in den Hauskauf fließt. Möglich ist hier eine Finanzierung in Höhe von bis zu 120%. Damit ist es nicht nur möglich, das Eigenheim zu finanzieren. Auch die Nebenkosten können abgedeckt werden. Für den Käufer hat das in erster Linie den Vorteil, dass er nicht lange auf sein Haus sparen muss. Dafür sind jedoch auch die Kosten nicht zu unterschätzen, die an dieser Stelle zusätzlich anfallen, denn auch die Zinsen werden auf die 120% gerechnet.

Video:Baufinanzierung ohne Eigenkapital Teil 1

Was sind die Voraussetzungen für einen Kredit ohne Eigenkapital?

Nicht jeder hat die Möglichkeit, solch eine Finanzierung auch zu erhalten. Es gibt einige Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die Bank eine Vollfinanzierung überhaupt in Betracht zieht. Dazu gehören:

  1. Die werthaltige Immobilie
    Die Bank braucht die Sicherheit, dass es sich um eine werthaltige Immobilie handelt, für die dieser Kredit aufgenommen wird. Das heißt, der Kreditbetrag muss durch den Wert der Immobilie auch so gut es geht abgedeckt werden. Wenn sich das Haus in einem schlechten, baulichen Zustand befindet oder vielleicht in einer nicht so guten Wohngegend liegt, dann kann dies die Chancen deutlich minimieren. Gerade dann, wenn mit dem Kredit auch noch Renovierungsarbeiten abgedeckt werden sollen, ist die Vollfinanzierung meist nicht möglich.
  2. Die Bonität und das Einkommen
    Als Sicherheit bei dem Hauskauf ohne Eigenkapital gilt natürlich auch die Bonität der Kreditnehmer. Zudem sollte das Einkommen vorhanden sein, um die Raten tragen zu können. Die Kreditgeber sind in diesem Punkt sehr streng. Daher ist es wichtig, schon vorher auszurechnen, wie viel Haus man sich leisten kann. Der Kreditnehmer muss nachweisen können, dass er einen ungekündigten und unbefristeten Arbeitsvertrag hat. Wenn ein negativer Eintrag in der SCHUFA vorliegt, bedeutet dies, dass eine Vollfinanzierung nicht möglich ist. Das kann natürlich in Hinblick auf den Hauskauf einschränken. Wer mit kleinen Krediten schnell liquide sein, dafür aber nicht sein SCHUFA-Konto belasten möchte, der kann auch Kredite ohne Schufa in Anspruch nehmen, wie sie smava anbietet. Wenn ein Kreditnehmer älter als 60 Jahre ist, stehen seine Chancen für eine Vollfinanzierung ebenfalls schlecht.
    Nachweislich darf die monatliche Belastung, eingeschlossen aller Verpflichtungen und des Kredites, nicht über 45% des Nettoeinkommens sein. Ist dies der Fall, dann ist die Finanzierung nicht tragbar.
  3. Kauf eines Eigenheims
    Ein weiterer Punkt bei der Vollfinanzierung ist die Eigennutzung. Das heißt, der Käufer nutzt die Immobilie, um dort selbst zu wohnen. Wer eine Immobilie kaufen und diese vermieten möchte, der hat eher weniger gute Chancen auf eine Vollfinanzierung.
    Inwieweit diese Voraussetzungen erfüllt sind, lässt sich in einer persönlichen Beratung am besten herausfinden. Hier kann es nicht schaden, einen Finanzierungsberater in Anspruch zu nehmen, der eine objektive Sicht auf die Dinge hat und Baufinanzierungen vermitteln kann.
Wenn die Voraussetzungen stimmen, dann kann der Hauskauf ohne Eigenkapital durchaus seine Vorteile haben. Zu diesen Vorteilen zählen: (#01)

Wenn die Voraussetzungen stimmen, dann kann der Hauskauf ohne Eigenkapital durchaus seine Vorteile haben. Zu diesen Vorteilen zählen: (#01)

Die Vorteile von einem Hauskauf ganz ohne Eigenkapital

Wenn die Voraussetzungen stimmen, dann kann der Hauskauf ohne Eigenkapital durchaus seine Vorteile haben. Zu diesen Vorteilen zählen:

  1. Keine lange Wartezeit
    Wenn sich bisher keine Gelegenheit ergeben hat, Geld zu sparen oder nun erst damit begonnen werden kann, dann bedeutet dies eine lange Wartezeit auf die eigene Immobilie. Diese Wartezeit beinhaltet Monate, in denen eigentlich schon ein Kredit abgezahlt werden kann. Stattdessen muss weiter die Miete bedient werden. Die Vollfinanzierung macht es möglich, nicht mehr warten zu müssen. Hier ist es nicht notwendig, erst lange zu sparen. Gerade dann, wenn man das perfekte Haus gefunden hat, ist dies eine gute Möglichkeit, um zuschlagen zu können.
  2. Frühere Abzahlung des Kredites
    Die meisten Hauskäufer träumen davon, dass sie zur Rente frei von Schulden sind. Wer jedoch erst spät ein Haus kaufen kann, weil er noch nicht genug Eigenkapital hat, der zahlt meist sogar noch über die Rente hinaus. Anders sieht es aus, wenn schon früh auf die Vollfinanzierung zurückgegriffen wird. Dann kann auch bereits früh mit der Tilgung begonnen werden. Hier wird empfohlen, direkt mit einer Tilgung in Höhe von 2% zu beginnen.
  3. Freibleibendes Eigenkapital
    Selbst wenn bereits kleine Sparbeträge vorliegen, so gehen diese natürlich verloren, wenn sie in den Hauskauf fließen. Das ist grundsätzlich zwar so angedacht. Wie sieht es aber aus, wenn Reparaturen durchgeführt oder neue Möbel gekauft werden müssen? Allein die Ausstattung einer Küche geht teilweise in den vier- bis fünfstelligen Bereich. Dies kann nun natürlich bei der Finanzplanung mit einbezogen werden. Ob es jedoch möglich ist, an dieser Stelle noch aus der Finanzierung der Bank Geld zurückzubehalten, sei dahingestellt. Dies ist es meist nicht, da die Bank einen Nachweis darüber haben möchte, wofür das Geld verwendet wurde. Immobilienkredite sind zweckgebunden.

Die Vorteile sind es meist, die bei der ersten Überlegung natürlich im Vordergrund stehen. Der Wunsch, sehr schnell eine Immobilie zu kaufen und diese dann auch beziehen zu können, ist groß. Dennoch sollten auch die Nachteile nicht unterschätzt werden.

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Nachteile beim Hauskauf ganz ohne Eigenkapital

Grundsätzlich ist es wichtig, ein Konzept von mehreren Seiten zu betrachten. Das gilt gerade dann, wenn es sich um die Investition von hohen Beträgen handelt. Daher sollten die Nachteile immer auch mit abgewogen werden:

  1. Probleme bei möglichen Finanzierungsschwierigkeiten
    Wer ein Haus kauft und dafür einen Kredit in Anspruch nimmt, der ist sich auch des Risikos bewusst, dass die Tilgung möglicherweise durch unvorhergesehene Änderungen Probleme bereiten kann. Diese Änderungen können die Arbeitslosigkeit oder auch die falsche Kalkulation sein. Wer einen Kredit mit Eigenkapital aufgenommen hat, der kann hier Glück haben. Wird das Haus verkauft und bringt es einen ausreichenden Betrag, dann lässt sich die restliche Kreditsumme abdecken. Schwieriger ist dies bei einem Kredit ohne Eigenkapital. Das beginnt bereits damit, dass mehr Geld aufgenommen wird, als das Haus an Wert hat. Wenn es nun also in den ersten Jahren dazu kommt, dass der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann, so kann der Verkauf des Hauses möglicherweise den Restkredit nicht abdecken und man zahlt weiter Schulden ab, ohne ein Haus zu haben.
  2. Höhere Zinsen
    Die Finanzierung von einer Immobilie ohne Eigenkapital sollte auch einmal aus der Sicht der Banken betrachtet werden. Diese geben Geld für eine sehr unsichere Sache heraus und dieses Geld können sie zu Teilen verlieren, wenn der Kreditnehmer in Insolvenz geht. Daher lassen sie sich das Risiko gut absichern und diese Absicherung zeigt sich auf zwei Wegen: Die Finanzierung wird ausschließlich an nachweislich solvente Kunden ausgegeben. Zeigt sich nur ein Zweifel, wird die Zusage nicht gemacht oder die Zinsen sind höher: Der Zinsaufschlag soll das Risiko der Bank abdecken, diese Zinsen sind aber gerade bei hohen Beträgen für den Hauskauf nicht zu unterschätzen und können den Betrag deutlich in die Höhe treiben.
  3. Die längere Tilgungsdauer
    Dies könnte fast als ein Nachteil gesehen werden, der sich mit einem Vorteil wieder ausgleicht. Wer einen höheren Betrag aufnimmt, der zahlt auch länger ab oder muss höhere Raten in Kauf nehmen. Das sollte auf jeden Fall mit betrachtet werden. Allerdings gleicht sich dies mit dem Fakt aus, dass beim Ansparen von Eigenkapital weiterhin Miete gezahlt wird, die sonst in die Tilgung fließen könnte. Hier muss abgewogen werden, ob der Kreditnehmer bereit ist, die höheren Zinsen und die längere Tilgung auf sich zu nehmen.

Die Nachteile können also auch dann, wenn die Bank eine Vollfinanzierung unterstützen würde, ein Grund sein, sich dieses Konzept noch einmal zu überlegen.

Video:Zinsfalle- wie Banken ihre Kunden abkassieren – ZDF Zoom

Unterstützung durch die KfW-Bank bei der Finanzierung

Wer sich für die Vollfinanzierung entscheidet und die Kosten hier ein Stück weit senken möchte, der kann sich erkundigen, ob sein Haus für eine KfW-Finanzierung in Frage kommt. Wer 100% der gesamten Kosten mit einer zusätzlichen Finanzierung durch die KfW-Förderbank finanziert, der kann hier unter dem Strich relativ viel Geld sparen. Die Förderung ist auch bei einer Vollfinanzierung möglich. Aber auch hier müssen die Voraussetzungen natürlich erfüllt sein.

Ist das der Fall, dann kann eine Höchstsumme von bis zu 50.000 Euro in Anspruch genommen werden. Die Zinsbindung liegt hier zwischen fünf und zehn Jahren und ist damit relativ kurz gehalten. Gefördert werden in dem sogenannten Wohneigentumsprogramm Privatpersonen oder auch Wohnungseigentümergesellschaften. Die maximale Laufzeit liegt hier bei 35 Jahren. Bis zu drei Jahre ist sogar eine tilgungsfreie Anlaufzeit möglich. Diese kann beispielsweise genutzt werden, um höhere Raten in die Vollfinanzierung zu investieren.

Experten warnen vor der Vollfinanzierung

Gerade Experten, die sich mit dem Thema der Immobilienfinanzierung beschäftigen, raten jedoch eher davon ab, auf eine Vollfinanzierung zu setzen. Die Meinungen sind hier relativ übereinstimmend. So besteht nach der Meinung der Experten die optimale Finanzierung für ein Haus aus einer Finanzierung in Höhe von 50%, einer Bausparfinanzierung von 25% sowie einer restlichen Finanzierung durch Eigenkapital. Gerade Haushalte, die mit nicht so hohem finanziellen Einkommen rechnen müssen und immer am Limit leben, übernehmen sich häufig mit einer Vollfinanzierung.

Hier wird an vielen Enden gespart, um die Raten aufbringen zu können. Das Ergebnis ist am Ende dann die Insolvenz und es kommt zum Verlust des Hauses. Nicht selten droht die Zwangsversteigerung und schnell platzt der Traum vom Eigenheim. Daher sollte diese nicht ohne eine eingehende Beratung und den Vergleich mehrerer Angebote durchgeführt werden.

Keine Finanzierung ohne Eigenkapital – das Eigenkapital heranschaffen

Wie bereits erwähnt, ist die Liste der Antragsteller, die eine Vollfinanzierung erhalten, sehr kurz. Vergeben wird ausschließlich an sehr solvente Menschen, die über eine feste Arbeitsstelle und ein gutes Haus in Aussicht verfügen. Wer ein Haus kaufen möchte aber keine Möglichkeit hat, eine Vollfinanzierung zu erhalten, der muss Eigenkapital aufbringen. Das kann auf verschiedenen Wegen passieren:

  1. Die Nachfrage in der Familie
    Hilfreich ist es, wenn man sich aus der Familie Geld leihen kann. Hier werden meist keine Zinsen genommen und man ist flexibler in der Rückzahlung. Allerdings sollte dabei bedacht werden, dass es sich hierbei natürlich auch um Verbindlichkeiten handelt und daher ist es wichtig, diese mit in die Finanzplanung einfließen zu lassen. Die monatliche Rückzahlung ist dabei selbstverständlich.
  2. Kreditaufnahme
    Hier würde es sich um einen Kreislauf handeln, denn wer bereits einen höheren Kredit laufen hat, der hat meist generell weniger Chancen für eine Immobilienfinanzierung. Dennoch kann die Kreditaufnahme durchaus eine Möglichkeit sein, um an Eigenkapital zu kommen und zwar mit einem Kredit ohne SCHUFA. Dieser wird nicht in der Datei vermerkt, ist dabei aber dennoch mit höheren Zinsen verbunden. Daher ist abzuwägen, ob es sich wirklich lohnt, diesen Weg zu gehen.
  3. Die Beleihung einer Versicherung
    Die nächste Variante ist die Beleihung von einer Versicherung oder auch von einem Depot. Es ist durchaus möglich, eine Lebensversicherung zu Geld zu machen, ohne diese gleich zu verlieren. Aber auch der Verkauf der eigenen Lebensversicherung kann durchgeführt werden. Auch in diesem Punkt ist es wichtig, sich ausführlich beraten zu lassen, um hier keinen Fehler zu machen.
  4. Informationen zu Fördermöglichkeiten
    Die KfW-Bank ist nicht die einzige Bank, die Förderungen zur Verfügung stellt, allerdings beziehen sich die meisten Förderdarlehen auf den Bau eines Hauses. Wer jedoch darüber nachdenkt, ein Haus zu bauen und nur ein geringes Eigenkapital hat, für den kann der Blick auf die Fördermöglichkeiten die Lösung darstellen. So gibt es Experten, die bei der Suche nach dem passenden Förderprogramm unterstützend zur Seite stehen und damit die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung auch senken können. Das kommt allerdings nur dann in Frage, wenn schon ein wenig Eigenkapital vorhanden ist und es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, die auch förderfähig sind. Diese Punkte werden alle in der Beratung besprochen.

Es gibt also verschiedene Wege für die Immobilienfinanzierung, auch wenn bisher noch kein oder nur wenig Eigenkapital bei dem Käufer vorhanden ist.


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About Author

Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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