Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück: Baugenehmigung, Auflagen, Wohnsitz anmelden

Das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück scheint ein neuer Trend zu werden. Perfekt eingerichtet, günstiger als ein Eigenheim und dennoch die eigenen vier Wände: Aber eignet sich das Mobilheim dauerhaft?

Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück: Nur nach Genehmigung möglich

Für das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück sind zahlreiche Genehmigungen nötig. Denn auch wenn es mittlerweile eine große Auswahl an Holzhäusern gibt, so müssen sie dennoch der Landesbauordnung und gemeindebehördlichen Vorschriften entsprechen. Nicht jeder darf mit seinem Mobilheim dort wohnen, wo es ihm gerade passt!

Das sagen die Landesbauordnungen

Die Landesbauordnungen regeln, ob das Mobilheim genehmigungspflichtig ist oder nicht. Dabei gibt es je nach Bundesland verschiedene Regelungen in den sogenannten Landesbauordnungen. So ist bzgl. der Voraussetzungen für das Mobilheim in Baden-Württemberg bei den Städten und Landkreisen (Landratsämter) anzufragen, denn es wird im Ländle als Wohngebäude angesehen.

In Bayern gilt eine Verfahrensfreiheit, wenn das Gebäude bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt aufweist. In Berlin hingegen sind nur eingeschossige Gebäude mit bis zu 10 m² Grundfläche verfahrensfrei.

In Rheinland-Pfalz sind die Kreisverwaltungen zuständig. Wir haben 16 Länder und ebenso viele Vorgehensweisen. Dennoch ist für ein Mindestmaß an Einheitlichkeit gesorgt, denn alle Landesbauordnungen orientieren sich an der Musterbauordnung. Einem Rechtsgutachten des Bundesverfassungsgerichts zufolge liegt die Kompetenz für das Bauordnungsrecht dann jedoch bei den deutschen Bundesländern.

Schon allein diese drei Beispiele zeigen, dass sich die Landesbauordnungen stark unterscheiden. Wer also das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück plant, muss sich unbedingt bei der zuständigen Baubehörde über die aktuell geltenden Bestimmungen informieren.

Des Weiteren sagen die Landesbauordnungen, dass das Bauen (und Wohnen) im Außenbereich generell verboten ist. Eine Ausnahme stellen hier nur angemeldete Landwirte dar, die überdies überzeugend darlegen müssen, warum sie im Außenbereich ein Mobilheim aufstellen wollen.

Im Innenbereich ist das Bauen zunächst grundsätzlich erlaubt, allerdings muss sich das Gebäude innerhalb des Ortes an diese Maßgaben halten:

• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Bauweise
• zu überbauende Grundstücksfläche

passen sich in die örtlichen Gegebenheiten ein. Festgelegt ist überdies, dass eine Erschließung des Grundstücks vorhanden sein muss. Damit ist gemeint, dass das Grundstück an das Versorgungsnetz anzuschließen ist, sodass das geplante Haus später wie üblich genutzt werden kann. Wer bauen will, muss erst anschließen! Dennoch gibt es keinen rechtlichen Anspruch auf die Erschließung, auch wenn der örtliche Bebauungsplan eine solche vorsieht.

Geregelt ist überdies, wo das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück nicht erlaubt ist:

• Gewerbegebiete
• Industriegebiete
• Sondergebiete für die Erholung
• Stellplätze und Garagen
• Gebäude und Räume für freie Berufe

Ferienwohnungen sind ebenfalls nicht als Wohnsitz erlaubt, hier kann niemand dauerhaft wohnen. In Mischgebieten aber, wo sich also Wohn- und Gewerbegebiete abwechseln, kann das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück erlaubt sein.

Für das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück sind zahlreiche Genehmigungen nötig. ( Foto: Shutterstock- Nito)

Was sagt der Bebauungsplan?

Neben dem Flächennutzungsplan ist auch der Bebauungsplan für das dauerhafte Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück relevant. Dieser muss nicht zwingend vorliegen und kann durch den genannten Flächennutzungsplan ersetzt werden. Damit gilt § 34 BauGB Absatz 1.

Im Bebauungsplan sind grundlegende Dinge genannt:

• maximale Höhe des Gebäudes
• maximale Anzahl der Geschosse
• mögliche Dachformen für das Haus
• Anzahl der Wohneinheiten
• minimale Grundflächenzahl

In vielen Gemeinden soll das Haus eine gewisse Größe haben, damit soll der Bau sogenannter Tiny Houses unterbunden werden. Daher gibt der Bebauungsplan eine minimale Grundflächenzahl vor.

Ein Mobilheim ist in der Regel deutlich größer und kann sogar 60 oder 80 m² groß sein. Damit ist es mit einem kleinen Einfamilienhaus vergleichbar und die minimale Grundflächenzahl stellt kein Problem dar.

Die Ortsgestaltungssatzung legt fest, wie ein Gebäude auszusehen hat, damit es ins Ortsbild passt. ( Foto: Shutterstock-_Philip Lange)

Ist die Ortsgestaltungssatzung zu berücksichtigen?

Auch wenn die Nachfrage nach Mobilheimen boomt, müssen dennoch die geltenden Vorschriften beachtet werden.

Daher darf niemand bauen oder ein Mobilheim aufstellen, ohne die Ortsgestaltungssatzung zu berücksichtigen. Diese gilt unabhängig vom lokalen Bebauungsplan. Die Ortsgestaltungssatzung legt fest, wie ein Gebäude auszusehen hat, damit es ins Ortsbild passt.

Festgelegt werden hier zum Beispiel:

• Farbe und Material des Daches
• Art der Fenster
• Gestaltung des Außengeländes
• Art der Einfriedung

Dabei wird auch festgelegt, ob das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück mit oder ohne Räder erlaubt ist. Eventuell müssen die Räder des Mobilheims entfernt werden, dann ist das Wohnen in diesem Haus erlaubt.

Video: Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?

Verschiedene Formen der Genehmigungspflicht

Die Landesbauordnung und die Satzungen der Gemeinden und Städte geben vor, wann das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück möglich ist, welcher Platz dafür genutzt werden kann und ob der Wohnsitz überhaupt dauerhaft hierher verlegt werden kann.

Dafür gibt es verschiedene Formen der Genehmigungspflicht:

• Verfahrensfreiheit

  Es muss kein Bauantrag gestellt werden, auch das Kenntnisgabeverfahren entfällt. Jeder muss selbst prüfen, ob das Bauvorhaben umsetzbar ist. Außerdem müssen nötige Befreiungen oder Genehmigungen zuständiger Behörden vorgelegt werden können. Beispiele für solche Dokumente sind der Standsicherheitsnachweis und der Wärmeschutznachweis. Architekten oder die örtliche Baubehörde geben dazu gern Auskunft.

• Genehmigungsfreiheit

  Behörden sprechen hier von einem Kenntnisgabe- oder Mitteilungsverfahren. Die Bundesländer regeln die Anforderungen an das Bauvorhaben unterschiedlich. Die Genehmigungsfreiheit hat den großen Vorteil, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt, wenn innerhalb einer festen Frist nichts anderes bescheinigt wurde.

• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

  Die untere Bauaufsichtsbehörde ist für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zuständig, der entsprechende Antrag muss schriftlich gestellt werden. Welche Unterlagen dabei jeweils vonnöten sind, muss bei der Behörde erfragt werden, denn dies ist in allen Bundesländern verschieden. Näheres regeln die Landesverordnungen. Der Bauantrag muss vom Bauherren sowie vom zuständigen Planer (Architekt, Bauingenieur) unterzeichnet worden sein.

Video: # 5 Baurecht | Bebauungsplan

Welche Auflagen müssen für das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück erfüllt werden?

Wer seinen Wohnsitz dauerhaft in das Mobilheim und hier auf das eigene Grundstück verlegen möchte, braucht nicht nur den geeigneten Platz dafür, sondern muss auch verschiedene Auflagen erfüllen.

Diese Erfüllung wird mit einer Vielzahl von Unterlagen nachgewiesen, die teilweise auch bei der Verfahrensfreiheit beizubringen sind.

Welche nutzungsbedingten Auflagen sind zu erfüllen?

Die Landesbauordnung schreibt für einen Wohnsitz folgende Punkte vor:

• Küche und Kochnische müssen vorhanden sein
• Küchen und Kochnischen dürfen fensterlos sein, wenn eine entsprechende Lüftung vorhanden ist
• es müssen Toilette und Dusche (oder Wanne) vorhanden sein
• Aufenthaltsräume benötigen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m
• Aufenthaltsräume müssen Tageslicht bekommen und zu lüften sein
• Fenster müssen ein Rohbaumaß von 1/8 der Netto-Grundfläche des Raumes haben

Da Mobilheime meist aus Holz gebaut werden, spielt der Brand- und Blitzschutz eine nicht unerhebliche Rolle. Das heißt, dass bauliche Anlagen, bei denen nach Bauart und Nutzung mit einem Blitzschlag zu rechnen ist, eine wirksame Blitzschutzanlage aufweisen müssen.

Wer meint, das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück sei ohne große Umstände möglich, ahnt bereits jetzt schon, dass dies ein Irrtum ist. ( Foto: Shutterstock- Traveller70 )

Welche weiteren sicherheitsrelevanten Auflagen gelten?

Nicht nur der Blitzschutz wird seitens der Landesbauordnung geregelt bzw. zur Auflage gemacht. Des Weiteren sind auch Fluchtwege und Treppen nach den Vorgaben der Landesbauordnung zu errichten. Mobilheime, die bereits fertig von etablierten Herstellern gekauft werden, entsprechen in der Regel den sicherheitsrelevanten Anforderungen.

Nachweise, die im Rahmen der technischen Sicherheit zu erbringen sind, betreffen:

• Standsicherheitsnachweis
• Wärmeschutznachweis
• Schallschutznachweis
• Brandschutznachweis
• Prüfstatik
• Angaben zu Heizungs- und Lüftungsanlagen

Werden autarke Mobilheime errichtet, die sich auch selbst mit Strom versorgen (zum Beispiel über eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach), sind selbstverständlich auch dafür die nötigen Sicherheits- und Funktionsnachweise zu erbringen.

Diese Unterlagen braucht es bei der Genehmigung

Wer meint, das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück sei ohne große Umstände möglich, ahnt bereits jetzt schon, dass dies ein Irrtum ist. Neben den bereits erwähnten Unterlagen braucht es auch eine Baubeschreibung, damit der zuständige Mitarbeiter der Baubehörde genau weiß, welche Baumaterialien verwendet werden, welche Ausstattungen geplant sind und wie es um die technischen Einzelheiten steht.

Die Details werden am besten gemeinsam mit dem Architekten besprochen. Wird ein Mobilheim fertig gekauft und soll nur noch aufgestellt werden, entfällt die Baubeschreibung natürlich, dann geht es nur darum, die nötige Genehmigung für das Aufstellen auf dem gewünschten Platz zu bekommen.

Ansonsten braucht das Verfahren für die Genehmigung neben der Baubeschreibung diese Unterlagen:

• Lageplan
• Bauzeichnungen
• Berechnungen
• Geschossflächenanzahl
• Grundrissfläche
• Wohnfläche
• Baukosten

Kurzum: Die Baubehörde möchte zu jedem Schritt auf dem Weg zum fertigen Mobilheim die nötige Bestätigung bzw. Darstellung sehen.

Wer also das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück plant, muss sich unbedingt bei der zuständigen Baubehörde über die aktuell geltenden Bestimmungen informieren. ( Foto: Shutterstock-sauletas)

Häufig gestellte Fragen zum Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück

Kann man dauerhaft im Mobilheim wohnen?

Inzwischen gibt es die Möglichkeit, auf dem Campingplatz dauerhaft im Mobilheim zu wohnen. Hier haben die Bewohner eine eigene Adresse und sogar einen Briefkasten. Auch das Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück ist möglich, dafür müssen allerdings die Vorgaben der Landesbauverordnung beachtet werden.

Kann man für das Mobilheim den Wohnsitz anmelden?

Da inzwischen viele Campingplätze und Mobilheimparks das dauerhafte Wohnen im Mobilheim ermöglichen, kann hier auch der Wohnsitz angemeldet werden. Dies ist wie üblich beim Einwohnermeldeamt möglich. Wird das Mobilheim freilich in der Kleingartensparte ohne Genehmigung aufgestellt, ist auch die Anmeldung des Wohnsitzes nicht möglich.

Beim Wohnen im Mobilheim auf eigenem Grundstück kann ebenfalls der Wohnsitz hier angemeldet werden. Wichtig ist dafür nur, dass das Mobilheim eine eigene Adresse hat, was in der Regel bei einem eigenen Grundstück der Fall ist.

Wo kann ich mein Mobilheim hinstellen?

Ein Mobilheim kann am einfachsten auf dem Campingplatz oder in einem Mobilheimpark aufgestellt werden. Dort ist der Anschluss an Strom, Wasser und Gas bereits vorhanden.

Auch auf dem eigenen Grundstück ist dies möglich, dafür muss die Landesbauordnung beachtet werden. Auch die zuständige Gemeinde kann spezielle Vorgaben erlassen. Wichtig für die dauerhafte Aufstellung ist der Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen.

Kann eine Gemeinde das Aufstellen des Mobilheims verbieten?

Ja, eine Gemeinde kann das Aufstellen des Mobilheims verbieten. Je nach Rechtsauffassung wird dieses als Kraftfahrzeug oder als Bauwerk gesehen. Für beides gibt es im Bebauungs- bzw. Flächennutzungsplan spezielle Bereiche.

Zudem kann sich ein Nachbar durch das Mobilheim beeinträchtigt fühlen und dafür sorgen, dass es nicht wie geplant aufgestellt werden darf.