Die wichtigsten Hinweise für die Baufinanzierung

Der Traum von der eigenen Immobilie ist etwas, das sich alle Menschen gerne erfüllen möchten. Dank niedriger Zinsen, die sich nun schon eine ganze Weile halten, wird es durchaus möglich, sich Wohneigentum anzuschaffen. Die wenigsten Menschen haben jedoch die Möglichkeit, das Geld auf den Tisch zu legen.

Sie müssen sich über eine Baufinanzierung oder eine Immobilienfinanzierung informieren. Damit auf die Dauer nichts schief geht ist es wichtig, vor dem Kauf oder der Bauplanung die Finanzierung stehen zu haben. Dabei gibt es einige Hinweise, die es zu beachten gilt, um alle Eventualitäten zu bedenken und das Darlehen gut bedienen zu können.

Die Eigenmittel zusammenstellen

Bevor es überhaupt zur Bank geht, um ein Darlehen zu beantragen, empfiehlt jeder Ratgeber erst einmal die Eigenmittel zu überprüfen. Diese setzen sich zusammen aus dem Eigenkapital sowie den Beträgen, die monatlich für eine Tilgung zur Verfügung stehen. Das Eigenkapital spielt bei einem Darlehen eine große Rolle. Immer mehr Banken möchten hier einen gewissen Betrag sehen, damit sie einem Kredit auch zustimmen.

Empfehlenswert ist immer ein Eigenkapital in einer Höhe von mindestens 15% des Gesamtbetrages für die Immobilie. Durch das Eigenkapital sollten die Nebenkosten, wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer, gedeckt sein. Das ist auch ein wichtiger Faktor für die Sicherheit des Kunden. Immerhin möchte er keinen Kredit aufnehmen, den er dann nicht bedienen kann.

Noch besser ist es, wenn nicht nur die Nebenkosten, sondern noch ein Teil der Kaufsumme mit dem Eigenkapital abgedeckt werden können. Das ist jedoch bei den meisten Banken keine Voraussetzung.

Gleiches gilt für die Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben. Wer bei einem Termin bei der Bank seine Eigenmittel genau auflisten und alles darstellen kann, der hat deutlich besser Grundlagen für die Verhandlung. Hier ist es wichtig, nichts zu optimieren. Viele Menschen setzen sich hin, schreiben alles auf und überlegen dann, wo sie noch sparen können.

Tatsächlich klappt das in der Realität jedoch eher selten. Besser ist es, die möglichen Raten so anzusetzen, dass sogar noch ein Puffer bleibt, falls es zu unvorhergesehenen Veränderungen kommt. Bei der Berechnung einer möglichen monatlichen Belastung liegt man gut, wenn man nicht mehr als 40 Prozent von seinem Nettoeinkommen dafür einplant. Diese Angabe beinhaltet auch die Nebenkosten, die bei einer Immobilie noch zu zahlen sind. Hier kann ein fiktiver Wert von 3 Euro je Quadratmeter angesetzt werden.

 

Der Unterschied zwischen Effektivzins und Nominalzins

Wenn ein Termin bei der Bank ansteht ist es von Vorteil, sich vorher noch einmal über die Fachsprache zu informieren, damit man bei dem Gespräch auch nachvollziehen kann, worüber hier gesprochen wird. Besonders wichtig ist es, den Unterschied zwischen dem Effektivzins sowie dem Nominalzins zu kennen. Wenn von einem Nominalzins die Rede ist, dann wird von der Summe gesprochen, die für das Darlehen gezahlt werden muss.

Zu dieser Summe kommen aber noch andere Beträge, wie die Gebühren für die Bearbeitung oder mögliche Versicherungen. Der Gesamtbetrag mit diesen Gebühren wird als Effektivzins bezeichnet. Gerade bei einer Baufinanzierung, die oft auf die Dauer von mehreren Jahrzehnten ausgelegt ist, sollten Kreditnehmer darauf achten, eine möglichst lange Zinsbindung zu erhalten. Je länger die Zinsbindung ist, desto höher können zwar auch die Zinsen sein. Dennoch lässt sich auf diese Weise deutlich besser kalkulieren. Wenn also ein gutes Zinsangebot vorliegt, so kann eine Zinsbindung von zehn bis hin zu 15 Jahren durchaus Sinn machen.

Noch mehr Hinweise zu den Zinsen

Generell sind die Zinsen ein wichtiges Thema bei der Immobilienfinanzierung, auch wenn diese derzeit verschwindend gering erscheinen. Jeder Ratgeber gibt den Hinweis darauf zu achten, dass nicht nur die niedrigsten Zinsen im Vordergrund stehen, sondern auch alle weiteren Vorgaben rund um den Kredit stimmen. So sind beispielsweise Sondertilgungen ein wichtiges Thema.

Viele Immobilienbesitzer nutzen die Möglichkeit und möchten einmal oder auch mehrmals im Jahr eine Sondertilgung durchführen, um den Kreditbetrag schneller zu verringern. Hier gibt es, je nach Bank, jedoch teilweise deutliche Einschränkungen. Daher ist es unbedingt notwendig, mit der Bank zu verhandeln und die Sondertilgung im Blick zu behalten. Gut zu wissen: Wenn ein Baudarlehen bei einer Bausparkasse aufgenommen wird, dann können hier jederzeit kostenfrei Sondertilgungen durchgeführt werden. Das gilt aber eben nicht bei allen Banken. Daher ist ein Vergleich der Angebote auf jeden Fall lohnenswert und das nicht nur in Hinblick auf die Zinsen.

Schließlich stellt sich bei einer Baufinanzierung noch die Frage, wie viele Prozent an Tilgung angegeben werden sollen. Die Rate, die jeden Monat an die Bank gezahlt werden muss, besteht aus der Tilgung sowie den Zinsen. Der Käufer oder Bauherr muss sich entscheiden, wie hoch bei dieser Rate der Anteil der Tilgung sein soll. Generell wird von einer Tilgung in Höhe von 1% ausgegangen. Allerdings sorgen die niedrigen Zinsen für die Finanzierung einer Immobilie dafür, dass immer mehr Menschen die Tilgung höher ansetzen. 2% sind ein guter Durchschnitt. Ein Rechenbeispiel kann an dieser Stelle deutlich machen, wie gespart werden kann:

Herr Müller nimmt ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro auf und hat einen Sollzinssatz von 2%. Seine Tilgungsrate liegt bei 1%, dadurch zahlt er im Monat 250 Euro Tilgung ab. Nach 55 Jahren hat er seinen Kredit abgezahlt. In dieser Zeit hat er auf den Betrag von 100.000 Euro allein 65.000 Euro Zinsen gezahlt.

Wenn sich Herr Müller entscheidet, eine Tilgung von 3% zu wählen, so zahlt er monatlich eine Tilgung von 416 Euro. Seine Schulden hat er nach 25 Jahren beglichen und lediglich Zinsen in Höhe von 28.000 Euro gezahlt.

Zu Bedenken ist, dass die Zinsbindung irgendwann endet und dann eine Weiterfinanzierung zu neuen Zinsen abgeschlossen wird. Daher ist es wichtig, sich nicht von den niedrigen Anfangsraten blenden zu lassen, was später zu hohen Verlusten mit steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung führen kann.

 

Anpassung der Tilgung dank variabler Vereinbarung

Es ist durchaus möglich, mit der Bank eine variable Tilgung zu vereinbaren und das macht sogar Sinn. Hier haben die Kunden die Möglichkeit, innerhalb der Zinsbindungsfrist ihre Tilgung mehrmals zu ändern. Wie oft das möglich ist, hängt vom Vertrag ab. Wenn es also zu unvorhergesehenen Veränderungen kommt und Kunden plötzlich mehr oder weniger tilgen können, dann ist hier eine Anpassung möglich.

Zudem: Einige Banken bieten die Möglichkeit, über einen Zinsaufschlag bessere Konditionen für die Sondertilgungen zu erhalten. Das heißt, wer mehr Zinsen zahlt, der kann beispielsweise einen höheren Prozentsatz des Betrages pro Jahr durch Sondertilgungen ausgleichen. Wer bereits bei Abschluss des Kreditvertrages weiß, dass er jährlich einen hohen Betrag extra tilgen möchte, für den lohnt es sich, diese Vereinbarung in Anspruch zu nehmen und so bei den Zinsen zu sparen.

 

Unterstützung durch den Staat und Fördermittel

Der Bau eines Hauses kann durch die Hilfe vom Staat oder verschiedenen Fördermitteln durchaus noch günstiger werden. So bietet der Staat beispielsweise als Unterstützung eine Verbesserung der privaten Altersvorsorge für Immobilienbesitzer. Gerade für die Baufinanzierung kann sich ein Blick auf die Angebote der KfW-Bank lohnen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet ein besonders geringes Zinsniveau und ermöglicht die Aufnahme von sehr günstigen Krediten.

Je nach Bundesland gibt es zudem spezielle Fördermittel, die angeboten werden, beispielsweise in Bezug auf den Bau eines energiesparenden Hauses. Es kann sich durchaus lohnen, sich die Zeit zu nehmen oder zu einem unabhängigen Berater zu gehen und sich auf die Suche nach möglichen Fördermitteln zu machen. Gerade bei sehr hohen Beträgen, wie der Baufinanzierung, machen auch kleine Unterstützungen einen großen Teil aus.

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