Haus kaufen in Österreich als Deutscher: 7 Stolperfallen, die Sie kennen sollten

Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihr Haus in Salzburg einladen? Doch wie funktioniert ‚Haus kaufen in Österreich‘ – vor allem als Deutscher? Hier lernen Sie alle Stolpersteine auf dem Weg zur eigenen Immobilie in Österreich kennen.

Der Kauf eines Hauses in Österreich ist bei vielen Deutschen beliebt

Für den Immobilienkauf kennen Deutsche nur ein Nachbarland: Österreich! Gemäß der Deutschen Botschaft in Wien haben bereits 131.382 Deutsche ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Für 77.122 Deutsche ist Wien der Zweitwohnsitz. Steigende Tendenz. Wer jetzt schnell nachziehen möchte, wird überrascht sein. Der Immobilienkauf in Österreich ist kein Zuckerschlecken. Die Regelungen sind regional verschieden. Und diese unterscheiden sich nochmals für Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Baugrundstücke. Wie also ist mit dem Baulandgrundverkehr (Baugrundstücke) und dem grünen Grundverkehr (Objekte der Land- und Forstwirtschaft) umzugehen?

Wann dürfen Deutsche in Österreich ein Haus kaufen?

Eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird theoretisch keinem Deutschen verwehrt. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb ohne Einschränkung zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Eine ganze Reihe von Fragen warten auf deutsche Immobilienkäufer. Steuern sind oft das erste Thema, das hier in den Sinn kommt. Doch sollte das Augenmerk eher auf rechtliche Fragen gelenkt werden. Hier liegen die meisten Stolpersteine.

Das Verfahren in Österreich ist mit Titel und Modus zweistufig

In Österreich unterliegt der Erwerb eines Hauses dem österreichischen Recht. Dies lässt kein anderes Recht zu. Der Käufer wird durch das österreichische Recht besonders geschützt. Der Kauf erfolgt in zwei Stufen. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.

• Schritt 1: das Verpflichtungsgeschäft bzw. der Titel

  Der Kauf des Hauses wird in dem Moment verbindlich, da beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen. Das Eigentum geht allerdings noch nicht vom Verkäufer auf den Käufer über. Neben den Modalitäten werden keine weiteren Regelungen festgelegt. Meist wird ein Schenkungsvertrag oder ein Kaufvertrag abgeschlossen.

• Schritt 2: der Eigentumserwerb bzw. der Modus

  Der Erwerb des Eigentums aus dem Kauf findet durch die Eintragung in das Grundbuch statt. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Von beiden Parteien wird eine Unterschrift auf der Urkunde geleistet. Die Beglaubigung der Unterschriften wird von einem Gericht oder von einem Notar vorgenommen. Anders als in Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag nicht zwingend nötig.

Der Immobilienerwerb, die Genehmigungen und die Erklärungen

Soweit klingt das zweistufige Verfahren recht einfach. Das Gegenteil ist jedoch der Fall. Der Staat Österreich besteht auf der Abgabe von zahlreichen Erklärungen durch den Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

  Hier ist die Erklärung einer Bebauung in naher Zukunft vorgeschrieben.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Der Käufer einer bereits bestehenden Immobilie muss erklären, dass er das Objekt nicht als Ferienwohnung verwenden will.

Nur für Ausländer: Diese Genehmigungen sind Pflicht

Für EU-Bürger gibt es für den Erwerb eines Hauses noch weitere Auflagen. Dazu zählen vor allem Bescheide und Genehmigungen, welche in jeder Region Österreichs auf unterschiedliche Weise erlangt werden müssen. Es sind zudem unterschiedliche Behörden hierfür zuständig. Liegen die Dokumente nicht vollzählig vor, erfolgt keine Eintragung des Kaufs in das Grundbuch.

Wie nutzen Sie Ihr Haus? Ist es als Freizeit- oder Hauptwohnsitz gedacht?

Mit Ihrer Entscheidung, den Hauptwohnsitz nach Österreich zu verlegen, vereinfachen Sie den Genehmigungsprozess. Schwieriger wird es, wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnsitz oder Zweitwohnsitz nutzen möchten. Die nebengeordnete Nutzung muss extra zugelassen werden, damit ein Grundbucheintrag des Kaufs erfolgen kann. Dies ist der sogenannte Freizeitwohnsitzbescheid.

Es gibt noch mehr Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Österreich wirkt der starken Zunahme von Ferienwohnungen entgegen, besonders in den bei Nicht-Österreichern beliebten Regionen. In diesem Sinne wurden dort weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Baugrundstücke und Wohnungen) aufgesetzt. Diese Vorschriften verstoßen nicht gegen EU-Recht, erschweren aber uns Deutschen den Erwerb eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Neun Bundesländer – neun Landesraumordnungsgesetze

Die Bundesländer haben in Österreich die Regelung der Freizeitwohnsitze inne. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. Nur begrenzte Zahlen an Ferienhäusern können in den Nachbarbundesländern erworben werden. Dort haben Deutsche bereits eine sehr große Zahl an Immobilien erworben. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Nichts bremst den Erwerb einer Immobilie schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Man sollte sich auf mehrere Jahre einstellen, die nötig sind, die Hindernisse zu überwinden. Wer sich darüber hinwegsetzt und ein erworbenes Haus in Österreich als Freizeitimmobilie nutzt, verstößt gegen geltende Gesetze. Die Maßnahmen der Behörden schließen die Zwangsversteigerung der Immobilie mit ein. Vor den Kauf eines Hauses in Österreich hat so der Staat für die Deutschen die Prüfung der nötigen Genehmigungen gesetzt.

Wer ist Ansprechpartner beim Hauskauf in Österreich?

Der Standort der Immobilie bestimmt es: die Gemeinde vor Ort. Alle Freizeitwohnsitze werden von der Gemeinde in einem Verzeichnis geführt. Die Genehmigung weiterer Freizeitwohnsitze obliegt der Gemeinde ebenfalls. Dabei legt die Gemeinde das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes zugrunde.

Was versteht man unter einem ‚Freizeitwohnsitz‘?

Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Vielfach definiert das Gesetz eher, was kein Hauptwohnsitz ist. Ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz handelt, offenbart schnell die Frage, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Die Behörden behalten sich eine jederzeitige Überprüfung der Immobiliennutzung vor. Tatsächlich ist das schwer umzusetzen. Vielfach erfolgt die Überprüfung erst auf eine Anzeige hin.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Wenn sich die Nutzung am Ende doch auf einen Hauptwohnsitz einpendelt, ist das nicht problematisch. Mit dem Gesetz kommt man sich dann nicht in die Quere.

Immobilienpreise 2022: die Entwicklung in Österreich

Verlässliche Zahlen liefert der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) für Immobiliensuchende in Österreich. Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt. Die Entwicklung des Markt lässt folgende Trends erkennen:

• Von 2020 auf 2021 stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien um 12,6%. Dagegen nimmt sich das dritte Quartal 2021 mit nur 10,4% Preissteigerung gering aus.
• Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Um 15,5% erhöhten sich deren Preise. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Noch im dritten Quartal 2021 waren nur 11,8% Preissteigerung zu beobachten.
• Außerhalb von Wien stiegen die Wohnimmobilienpreise stärker als in Wien selbst. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
• Der Preisanstieg fiel am Neubauwohnungsmarkt geringer aus. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Preise in Wien um 9,9% bzw. 10,6%. 9,5% bzw. 10,8% waren es außerhalb von Wien.

Noch immer sind die Kreditzinsen niedrig. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚in Wien‘

Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚außerhalb von Wien‘

Außerhalb von Wien stiegen die Immobilienpreise sehr viel stärker an. Allerdings liegen die Preise dort seit Jahren auf niedrigerem Niveau als in Wien.

Diese Preistrends gibt es 2022 in Österreich

Das Angebot wird mit dem Anstieg der Nachfrage nicht mithalten können. Das wird den Anstieg der Preise weiter befeuern. Die Inflationsrate im Jahr 2022 wird über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Die Nachfrage ist besonders groß bei Baugrundstücken, Gebäude in Einzellagen, Einfamilienhäuser und Wochenendhäuser. Es sind vorzugsweise Immobilien fern der Innenstädte.

Österreich: die Top 10 der Immobilienportale

• Mietguru.at

  Auf Mietguru.at finden Immobilienkäufer Angebote aus ganz Österreich. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Der Standard

  derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der kein Angebot mehr unbemerkt verpassen lässt. Die Immobiliensuche wird vereinfacht: Checklisten, Dienste und gute Tipps helfen.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Alle-gemeinsam.at

  Eine der unabhängigen Immobilienplattformen ist Alle-gemeinsam.at. Die Plattform richtet sich vor allem an Makler, Bauträger und Privatpersonen. Kostenfreie Inserate für Immobilien stehen auf Alle-gemeinsam.at privaten Besitzern offen.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Flatbee.at

  Wer Immobilien ohne Provision kaufen möchte, der kann auf Flatbee.at bares Geld sparen. Flatbee.at bietet den Vergleich der recherchierten Immobilien und damit mehr Transparenz. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.

  Im Web: www.flatbee.at

• Willhaben.at

  Zu den offerierten Immobilien findet man auf Willhaben.at auch ein Anbieterverzeichnis mit Bauträgern, Maklern und Herstellern von Fertighäusern. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

  Im Web: www.willhaben.at

• Immosuchmaschine.at

  Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Traumimmobilien aus Wien, Klagenfurt und Tirol finden sich hier.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• FindMyHome.at

  Immobilienanbieter können auf FindMyHome.at von Nutzern bewertet werden. Die Bewertungen schaffen Klarheit. Die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ durch FindMyHome.at hebt Anbieter mit besonders guten Bewertungen hervor. FindMyHome.at wurde im Jahr 2001 ins Leben gerufen.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Wohnnet.at

  Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Von Wochenendhaus bis zur Eigentumswohnung in Wien findet man hier angesagte Wohnobjekte.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber zu Fragen rund um Immobilien bietet Immobilienscout24.at ebenfalls neben den Kauf- und Verkaufsangeboten der Immobilien. Viele Themen zu Grundstückskauf, Hausbau, Genehmigungen und anderen Themen finden sich darunter.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Gesichert wird dies durch die EU-Mitgliedschaft Österreich. Lediglich landwirtschaftliche Immobilien in Österreich sind hiervon ausgeschlossen.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Wer in Österreich ein Haus kaufen will, kann dies nur nach österreichischem Recht tun. Hiernach wird in zwei Stufen vorgegangen. Als erstes tätigen Käufer und Verkäufer ein Verpflichtungsgeschäft (Titel) in Form des Kaufvertrags. Als nächstes erfolgt der Eintrag des Immobilienkaufs in das Grundbuch. Man spricht von Eigentumserwerb oder Modus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich sind in den vergangenen Jahren um etwa ein Drittel gestiegen. Im Jahr 2018 lag der Preis im Mittel bei etwa 241.000 Euro. Blickt man weiter zurück ergibt sich eine Steigerung von 7 % zum Vorjahr und eine Steigerung von sogar 30,6 % zu fünf Jahren vorher.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Grundsätzlich können Deutsche in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Als EU-Mitgliedsland lässt Österreich das zu. Der Kauf von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft wurden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von März 2016 vereinfacht.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In der Wiener Kern-City liegt der Preis eines Quadratmeters für eine Wohnung ab 130 qm bei 25.851 Euro. Im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) ist die Lage wie folgt: Hier zahlt man für eine Wohnung mit 50 qm einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro. Schaut man sich dagegen in Klagenfurt um, liegt der Preis pro Quadratmeter im Mittel bei bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien beträgt nach dem Marktforschungsinstituts GfK ca. 12.300 Euro pro Jahr. In München liegt die Jahresmiete bei etwa 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Münchner wie Wiener geben deswegen etwa 55 % des jährlichen Netto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. In der inneren Stadt von Wien zahlt man das für eine Wohnung ab 130 qm. In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Ein Vergleich mit dem Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) zeigt einen Preis von 6.629 Euro/qm für eine Wohnung von 50 qm.