Übergabeprotokoll Vermieter: Ein wichtiges Dokument für das Mietverhältnis

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Ein „Übergabeprotokoll Vermieter“ sollte immer zu Beginn und am Ende eines Mietverhältnisses erstellt werden. Es dient im Streitfall als Beweisstück vor Gericht und ist deshalb ein wichtiges Dokument. Gleichzeitig stellen Sie mit dem „Übergabeprotokoll Vermieter“ sicher, dass Sie Ihr Eigentum in einem vorzeigbaren Zustand zurückerhalten. Erstellen Sie deshalb immer gemeinsam mit dem Mieter ein Übergabeprotokoll.

„Übergabeprotokoll Vermieter“: Stressreduzierung gewünscht

Nervosität und Stress sind bei Wohnungsübergaben immer mit im Spiel. In welchem Zustand bekomme ich mein Eigentum zurück? Kommt es zu Streitigkeiten mit dem Mieter? Zur Stressreduktion trägt das Übergabeprotokoll für den Vermieter bei. So müssen Sie nicht für Schäden geradestehen, die der Mieter verursacht hat. Doch es gibt noch weitere Möglichkeiten möglichem Stress aus dem Weg zu gehen.

Lassen Sie den Bohrer im Schrank, wenn Sie zum Beispiel Haken im Badezimmer anbringen. So vermeiden Sie auch Streitigkeiten und damit Stress, wenn das Übergabeprotokoll mit dem Vermieter erstellt wird. Das Bohren führt zu unschönen Löchern in der Wand und in den Fliesen, die dann später wieder zugespachtelt werden müssen und dem Gesamteindruck schaden.

Jetzt stellen wir Ihnen zwei Life-Hacks vor, die Ihren Stress bei der Wohnungsübergabe deutlich reduzieren.

Das Übergabeprotokoll stellt für den Vermieter und den Mieter ein wichtiges Dokument da. (Foto: Shutterstock - Africa Studios) Das Übergabeprotokoll stellt für den Vermieter und den Mieter ein wichtiges Dokument da. (Foto: Shutterstock – Africa Studios)

  • Haken ohne Bohren anbringen

    Notwendig und sinnvoll ist es Haken für Handtücher und Ähnlichem in der Küche und im Bad anzubringen. Doch dafür müssen keine Löcher in die Wand und in die Fliesen gebohrt werden. Sind Löcher notwendig, die nicht genau auf die Fuge passen, kann es schnell unangenehm werden beim Übergabeprotokoll. Dem kann entgegengewirkt werden. Nicht bohren, sondern kleben ist die Lösung. Kleben Sie die Haken einfach an die Wand. So werden Löcher vermieden und die Haken können, so sie nicht mehr gebraucht werden, einfach und rückstandsfrei von der Wand gelöst werden. Damit haben Sie einen möglichen Streitpunkt weniger auf dem Übergabeprotokoll von Vermieter und Mieter.

  • Keine Löcher in den Wänden

    Um für eine behagliche Wohnatmosphäre zu sorgen, sind Bilder an den Wänden unabdingbar. Doch sie sorgen auch für Löcher in den Wänden, wenn gebohrt werden muss. Aber auch hier gibt es eine Alternative, ganz ohne bohren. Versuchen Sie, Bilder mit einer Bilderkralle anzubringen. Sie werden begeistert sein. Die Bilderkralle wird einfach in die Wand gedrückt und Löcher in den Wänden gehören der Vergangenheit an. Möchten Sie die Bilder umhängen oder vielleicht auch ganz abhängen, lässt sie sich wieder ganz einfach entfernen.

    Hier nun zwei Life-Hacks, die Ihnen die Wohnungsübergabe erleichtern. Ein weiterer wichtiger Punkt, der Stress verhindern hilft.

Übergabeprotokoll mit dem Vermieter – gesetzlich verpflichtend?

Gesetzlich verpflichtend ist ein Übergabeprotokoll mit dem Vermieter nicht, aber empfehlenswert. Gerade zu Beginn und am Ende eines Mietverhältnisses sollte es erstellt und sorgfältig ausgefüllt werden. Hat zum Beispiel das Waschbecken einen Riss oder gibt es einen unschönen Kratzer im Türrahmen, kann es schnell zu Streitigkeiten kommen, wer für den Schaden aufkommen muss. Mit dem Übergabeprotokoll kann hier leicht nachgewiesen werden, wer haftbar zu machen ist. Voraussetzung ist natürlich, dass es sorgfältig beim Einzug ausgefüllt wurde. So erleiden Sie auch keinen finanziellen Verlust.

Sie sehen, ein Übergabeprotokoll mit Vermieter und Mieter ist wichtig. Als Vermieter können Sie einen Teil der Kaution einbehalten, wenn Sie nachweisen können, dass Schäden durch den Mieter verursacht wurden. Reparaturen müssen schließlich bezahlt werden!

Wichtige Punkte für den Inhalt

Es gibt keinen Vordruck für das Übergabeprotokoll, das gesetzlich verpflichtend vorgeschrieben ist. Im Internet lassen sich jedoch verschiedene Muster downloaden. Mit der Zeit haben sich jedoch einige Punkte als zwingend notwendig im Übergabeprotokoll zwischen Vermieter und Mieter erwiesen. Sie sollten in jedem Fall enthalten sein:

  • alle anwesenden Personen, die bei der Übergabe der Wohnung dabei sind
  • alle Zeugen des Vermieters und Mieters
  • das jeweilige Datum und die Uhrzeit
  • der Zustand aller Räume in der Wohnung, einzeln aufgelistet
  • alle vorhandenen Zählerstände für Gas, Strom, Wasser und/oder Heizung
  • die Anzahl der übergebenen Schlüssel plus Ersatzschlüssel oder Neuanfertigung
  • sonstige Anmerkungen, Schäden und Mängel.

Sind keine Mängel und Schäden sichtbar wird das Übergabeprotokoll sehr kurz ausfallen. Da reicht der Hinweis, dass keine Mängel und Schäden vorhanden sind. Im anderen Fall, müssen alle Mängel und Schäden, die über die gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen hinausgehen, genauestens protokolliert werden. Dazu muss vermerkt werden, wer für die Beseitigung der Mängel und Schäden verantwortlich ist und bis wann die Reparatur zu erfolgen hat. Nicht vergessen werden sollte, die Schäden und Mängel zu fotografieren.

Im Übergabeprotokoll regeln Mieter und Vermieter, welche Mängel vorhanden sind und wer sie beheben muss. (Foto: Shutterstock - Photographee.eu) Im Übergabeprotokoll regeln Mieter und Vermieter, welche Mängel vorhanden sind und wer sie beheben muss. (Foto: Shutterstock – Photographee.eu)

Diese Mängel müssen dokumentiert werden:

  • 1. Fliesen mit Rissen, Löchern oder in einem abgeplatzten Zustand
  • 2. kaputte und/oder gebrochene Armaturen
  • 3. alle Schäden an einer vorhandenen Einbauküche
  • 4. Schäden die durch Wasserrohrbruch, Feuchtigkeit und Schimmel entstanden sind
  • 5. alle Schäden am Parkett und Laminat
  • 6. zerbrochenes oder fehlende Glas
  • 7. alle Fenster- und Türrahmen im Altbau sollten fotografiert werden.
  • Der Termin für das Übergabeprotokoll

    Vereinbaren Sie mit dem Mieter rechtzeitig einen Termin zur Übergabe der Wohnung. An diesem Termin wird auch das Übergabeprotokoll für Vermieter und Mieter erstellt. Gemeinsam mit dem Mieter gehen Sie durch jeden einzelnen Raum und protokollieren den Zustand der Wohnung oder des Hauses. Am besten dafür geeignet ist ein Termin am Tag. Bei Tageslicht sind Schäden leichter erkennbar. Jeder sichtbare Mangel und Schaden muss genauestens protokolliert werden. Die Beschreibung sollte so umfassend wie möglich sein. Damit ist eine hohe Beweiskraft vor Gericht gegeben.

    Eine Formulierung könnte zum Beispiel lauten:

    “An der rechten Wand im Schlafzimmer blättert die Farbe ab.”

  • Die Besichtigung der Wohnung

    Der Tag der Wohnungsrückgabe ist da. Sie sind schon etwas nervös. Der Mieter auch. Schließlich will er seine Kaution zurückerhalten. Sie möchten keinen Schaden übersehen. Die Stimmung ist ein wenig gereizt. Was wenn Sie einen Mangel nicht bemerken und auf dem Schaden sitzen bleiben. Konzentration ist angesagt. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und gehen Sie langsam durch die Räume.

    Ihr Vorgehen könnte wie folgt aussehen: Decken und Wände werden auf Schimmel, Wasserflecken und feuchte Stellen untersucht. Sehen Sie sich anschließend den Fußboden an. Hat er Löcher, Kratzer oder Dellen? Dann öffnen Sie jede Tür, jedes Fenster und auch Balkontüren. Die Raumtüren nicht vergessen. Sind alle Fenster und Türen dicht? Lassen sie sich gut öffnen und schließen? In der Küche und im Bad öffnen Sie alle Wasserhähne. Spülen Sie die Toilette und kontrollieren Sie alle Abflüsse. Sind Risse oder Absplitterungen in der Badewanne, Dusche oder dem Waschbecken sichtbar? Kontrollieren Sie auch die Heizung auf Ihre Funktionen. Zu guter Letzt lesen Sie, gemeinsam mit dem Mieter, die Zählerstände ab.

    Das Übergabeprotokoll ist unterschrieben und Vermieter und Mieter haben jeweils ihr Exemplar erhalten. Jetzt kann die Schlüsselrückgabe erfolgen. (Foto: Shutterstock - Kzenon) Das Übergabeprotokoll ist unterschrieben und Vermieter und Mieter haben jeweils ihr Exemplar erhalten. Jetzt kann die Schlüsselrückgabe erfolgen. (Foto: Shutterstock – Kzenon)

  • Die Rückgabe der Schlüssel

    Das Übergabeprotokoll ist unterschrieben und Vermieter und Mieter haben jeweils ihr Exemplar erhalten. Jetzt kann die Schlüsselrückgabe erfolgen. Achten Sie darauf, dass Sie auch tatsächlich alle Schlüssel zurückerhalten. Das ist gesetzlich so geregelt. Auch Neuanfertigungen oder Ersatzschlüssel müssen an den Vermieter herausgegeben werden. Sind Schlüssel abhandengekommen, haben Sie als Vermieter ein eventuelles Recht auf Schadenersatz.

    Die Zahl der Schlüssel, die Sie als Vermieter zurückerhalten haben, muss im Übergabeprotokoll vom Vermieter genau vermerkt sein. Aufgeschlüsselt werden sollte nach Räumen, also 2 Wohnzimmerschlüssel, 3 Haustürschlüssel usw..

    Sollte tatsächlich ein Schlüssel abhandengekommen sein, müssen Sie als Vermieter dem Mieter nachweisen, dass er sehr sorglos mit den Schlüsseln umgegangen ist. In diesem Fall können Sie Schadenersatz verlangen. Hat der Mieter Schlüssel völlig fremden Personen überantwortet und diese nicht zurückerhalten, ist das ein sehr sorgloser Umgang mit Schlüsseln. Auch wenn ein 7-jähriges Kind die Schlüssel erhalten hat, ist das zu sorglos. Fällt der Schlüssel jedoch in die Kanalisation und ist verschwunden, muss der Mieter keinen Schadenersatz leisten. Doch in diesem Fall liegt die Beweislast beim Mieter. Er muss nachweisen, wie der Schlüssel verloren gegangen ist. Kann er das nicht nachweisen, muss im Zweifel der Richter entscheiden.

  • Die Unterschriften auf dem Übergabeprotokoll

    Die Wohnung oder das Haus wurden besichtigt und das Übergabeprotokoll für Vermieter und Mieter ist erstellt. Jetzt geht es an die Unterschriften. Sie als Vermieter, der Mieter und alle anwesenden Zeugen müssen persönlich unterschrieben. Dann erhält jede Partei eine Abschrift des Protokolls.

    Mit so einem Protokoll sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite. Nun haben Sie ein Beweisstück in der Hand, um Ihren berechtigten Forderungen Nachdruck zu verleihen und finanziellen Schaden von sich abzuwehren. Es kostet zwar ein wenig Zeit, spart Ihnen aber im Zweifel eine Menge Geld. Deshalb nehmen Sie sich die Zeit für ein Übergabeprotokoll.

    Es kostet zwar ein wenig Zeit, spart Ihnen aber im Zweifel eine Menge Geld. Deshalb nehmen Sie sich die Zeit für ein Übergabeprotokoll. (Foto: Shutterstock - LightField Studios) Es kostet zwar ein wenig Zeit, spart Ihnen aber im Zweifel eine Menge Geld. Deshalb nehmen Sie sich die Zeit für ein Übergabeprotokoll. (Foto: Shutterstock – LightField Studios)

Wichtige Urteile

Urteil Aktenzeichen Zusammenfassung
Oberlandesgericht Köln 1 U 6/05

Urteil zur Besitzaufgabe durch Schlüsselrückgabe

Händigt der Mieter nur einen Schlüssel zu den Mieträumen aus, so liegt darin dann eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mieträume, wenn dadurch erkennbar der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter der ungestörte Gebrauch ermöglicht wird.

Kammergericht Berlin 8 U 192/10 Gibt ein Mieter nur einen Schlüssel zu den Mieträumen heraus, kann dies für eine Wohnungsrückgabe ausreichen, wenn daraus der Wille des Mieters zur vollständigen Besitzaufgabe erkennbar ist und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch der Mietsache ermöglicht wird.
BGH VIII ZR 277/16

Formularklauseln zur Renovierung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungs­bedürftig übergebenen Wohnung die Schönheits­reparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungs­arbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Landgericht Berlin 67 S 416/16

Vermieter Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen

Ist der Vermieter zur Vornahme von Schönheits­reparaturen verpflichtet, hat er grundsätzlich die Farbwünsche des Mieters zu respektieren. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Farbwunsch mit Mehrkosten verbunden ist oder schützenswerte Vermieterinteressen entgegenstehen.

Landgericht Berlin 63 S 106/15

Schönheitsreparaturklausel

Die Wirksamkeit einer in einem Wohnungsmietvertrag enthaltenen Schönheits­reparatur­klausel setzt nicht voraus, dass eine frisch renovierte Wohnung zum Mietbeginn überlassen wurde. Vielmehr darf die Wohnung Gebrauchsspuren vom Vormieter aufweisen, soweit diese als unerheblich anzusehen sind.

Checkliste für die Wohnungsübergabe

Eine Wohnungsübergabe will gut durchdacht sein, damit niemand auf Schäden sitzen bleibt, die er nicht verursacht hat. Unangenehme Überraschungen werden so vermieden. Einige Punkte sind dabei von essenzieller Bedeutung und sollten unbedingt eingehalten werden. Jeder nicht entdeckte Schaden kann zu finanziellen Verlusten führen. Deshalb bei jedem Ein- oder Auszug neuer /alter Mieter unbedingt ein Übergabeprotokoll vom Vermieter erstellen.

  • Einen Termin für die Übergabe der Wohnung immer rechtzeitig vereinbaren.
  • Die Wohnung oder das Haus müssen vom Mieter vollständig leer geräumt und besenrein sein.
  • Auch der Keller und alle sonstigen Nebenräume müssen vollständig leer und besenrein sein.
  • Informieren Sie sich oder holen Sie sich anwaltlichen Rat, welche Schäden in der Wohnung oder im Haus vom Mieter beseitigt werden müssen.
  • Bauliche Veränderungen sollten zurückgebaut werden. Mit Ihnen als Vermieter ist zu klären, ob diese nicht vielleicht doch in der Wohnung bleiben können.
  • Alle Schlüssel müssen Ihnen vollständig übergeben werden. Das gilt auch für Ersatzschlüssel.
  • Nehmen Sie immer Zeugen zur Wohnungsübergabe mit.
  • Eventuell notieren Sie sich bereits im Vorfeld die Zählerstände. Diese müssen im Protokoll genau vermerkt werden.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie stets einen Fachanwalt um Rat.

About Author

Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

3 Kommentare

  1. Avatar

    Zum Thema Übergabeprotokoll

    Es sollte wirklich jedem Vermieter bewusst sein, ohne dieses Beweisstück habt ihr als Vermieter keinerlei Chance.

    Was ich auch noch empfehlen würde wäre einen Zeugen bei der Übergabe mitzunehmen.

    Ich weiß als Einstieg für ein neues Mietverhältnis nicht das Beste aber lieber am Anfang alles besprochen, geklärt, schriftlich fixiert bevor es nachher Probleme gibt.

    LG

    Edwin

  2. Avatar

    Hallo

    Ich bin auch ein Vermieter und aus Erfahrung würde ich dem Beitrag Übergabeprotokoll nochwas hinzufügen.

    Wenn es Hart auf Hart kommt sind wir als Vermieter bei Mietende in der Pflicht bei Schäden zu beweisen, dass VOR Mietbeginn die Schäden noch nicht vorhanden waren.

    Zweiter Punkt wäre, wenn es sich um eine ganz normale Abnützung handelt, dann steht der Mieter nicht in der Pflicht, diese zu beseitigen.

    Auch das sollte ein Vermieter wissen. Ich mache immer Bilder von der der aktuellen Wohnung, so wie ich sie übergebe. Die Bilder bleiben als Beweismittel bei mir.

    Ich möchte dem Mieter ja nicht Unrecht tun, ich möchte aber auch keine Schäden tragen müssen die nicht auf mein Konto gehen.

    Vielleicht konnte ich ja wertvolle Tipps geben.

    Konrad

    • Avatar

      Hallo Konrad

      Ich bin Mieter. Du scheinst ja total fair mit deinen Mietern umzugehen. Ich musste das leider anders erleben. Solche Vermieter gibt es leider nicht immer.

      Mein Vermieter behauptet steif und fest ich habe die Kratzer in den Boden gemacht. Soweit mir bekannt ist, sind normale Abnutzungen Sache des Vermieters.

      Er allerdings möchte jetzt von mir den Boden abgeschliffen und versiegelt haben. Sorry soll ich jetzt alles was vor mir an Kratzern im Boden war auf eigene Kosten entfernen?

      Brauche Ratschläge bitte

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