Wohnungsübergabeprotokoll: Vermieter und Mieter sollten es gemeinsam ausfüllen

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Das Wohnungsübergabeprotokoll: Vermieter profitieren von diesem wichtigen Dokument zu Beginn und am Ende eines Mietvertrages. Damit stellen Sie als Vermieter sicher, dass Sie die Wohnung in einem annehmbaren Zustand zurückerhalten. Deshalb ist es wichtig, gemeinsam mit dem Mieter ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Das Übergabeprotokoll gilt als Dokument und als Beweisstück vor Gericht bei Streitigkeiten mit dem Mieter.

Wohnungsübergabeprotokoll: Vermieter und Mieter vermeiden Stress bei Ein- und Auszug

Stress kann man bei der Übergabe und Rücknahme der Wohnung deutlich mindern. Bereits beim Einzug neuer Mieter sollten Sie auf das Übergabeprotokoll großen Wert legen. So werden Sie beim Auszug nicht für Mängel und Schäden haftbar gemacht, die Sie nicht zu verantworten haben, sondern der Mieter. Auch während der Mieter in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus wohnt können einige Stolperfallen leicht umgangen werden, die die Übergabe der Wohnung nur unnötig erschweren.

Stress bei der Übergabe der Wohnung und damit mit dem Wohnungsübergabeprotokoll können Sie vermeiden, wenn Mieter unnötiges Bohren vermeiden, welches zu unschönen Stellen in den Fliesen und Wänden führen kann. Deshalb stellen wir Ihnen jetzt zwei Life-Hacks vor, die den Stress bei der Übergabe der Wohnung deutlich mindern helfen.

  • Den Bohrer im Schrank lassen

    Haken für das Badezimmer und die Küche sind notwendig, und zwar nicht nur für die Handtücher. Müssen für die Haken Löcher gebohrt werden, die nicht genau auf die Fuge passen, haben die Fliesen bei der Übergabe der Wohnung unschöne Stellen. Das Anbringen der Haken wird zu einer echten Herausforderung. Doch es gibt eine Lösung für das Problem. Kleben Sie die Haken einfach an die Wand und Löcher in den Fliesen gehören der Vergangenheit an. Zieht der Mieter wieder aus oder werden die Haken nicht mehr benötigt, können sie von der Wand rückstandsfrei entfernt werden.

  • Keine Löcher in den Wänden

    Bilder an der Wand schaffen nicht nur eine behagliche Wohnatmosphäre. Sie schaffen auch Löcher in den Wänden. Zumindest wenn man sie auf die herkömmliche Art und Weise anbringt. Doch es geht auch ohne Löcher. Eine Bilderkralle schafft hier Abhilfe. Drücken Sie einfach die Kralle in die Wand und hängen die Bilder auf. Löcher ade!

    Beim Auszug löst man die Bilderkralle einfach von der Wand.

    Das sind zwei Life-Hacks, die Ihnen die Übergabe der Wohnung deutlich leichter machen werden. Nicht nur das, auch eine Umdekoration von Räumen durch die Mieter kann viel schneller erfolgen.

Muss ein Wohnungsübergabeprotokoll unbedingt sein?

Das Wohnungsübergabeprotokoll mit Vermieter und Mieter ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Doch als Dokument ist es zu Beginn und am Ende eines Mietverhältnisses für beide Seiten besonders wichtig. Kommt es zu Streitigkeiten mit dem Mieter, weil eine Fliese einen Sprung hat oder das Parkett ein unschönes Loch aufweist, dient es als Beweismittel, wer den Schaden verursacht hat und damit wer die Kosten für die Reparatur bzw. Beseitigung zu tragen hat.

Das Wohnungsübergabeprotokoll mit Vermieter und Mieter sollte sowohl beim Ein- als auch beim Auszug angefertigt werden. Können Sie als Vermieter nachweisen, dass Schäden während der Dauer des Mietverhältnisses entstanden sind, kann eventuell ein Teil der Kaution für die Reparatur einbehalten werden.

Der Inhalt vom Wohnungsübergabeprotokoll

Es gibt keine Norm für das Wohnungsübergabeprotokoll und auch keine gesetzliche Vorschrift dafür, wie es auszusehen hat. Im Internet können diverse Beispiele heruntergeladen werden. Im Laufe der Zeit haben sich jedoch einige Punkte als wichtig erwiesen für das Wohnungsübergabeprotokoll zwischen Vermieter und Mieter.

Es sollte vermerkt sein:

  • Personen, die bei der Übergabe der Wohnung anwesend sind
  • Zeugen des Mieters und Vermieters
  • das Datum und die Uhrzeit
  • der Zustand jedes einzelnen Raumes in der Wohnung
  • die Zählerstände für Gas, Strom, Wasser und/oder Heizung
  • die Zahl der übergebenen Schlüssel
  • sonstige Bemerkungen, Mängel, Schäden

Ein kurzes Wohnungsübergabeprotokoll zwischen Vermieter und Mieter enthält lediglich die Bemerkung, dass keine Schäden und Mängel vorhanden sind. Gibt es jedoch Mängel und Schäden, die über den üblichen Verschleiß hinausgehen, so müssen diese im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden. Ebenfalls festgehalten werden muss, wer die Mängel beseitigt und bis zu welchem Zeitpunkt das geschehen muss. Wichtig ist dabei auch, die Schäden und Mängel fotografisch festzuhalten.

Folgende Schäden sind zu dokumentieren:

  • 1. kaputte Fliesen
  • 2. defekte und gebrochene Armaturen
  • 3. Schäden an der Einbauküche
  • 4. Schäden durch Wasserrohrbruch, Feuchtigkeit und Schimmel
  • 5. Schäden am Parkett
  • 6. Glas, welches gebrochen ist oder fehlt.

Fenster- und Türrahmen sollten im Altbau fotografiert werden.

  • Das Übergabeprotokoll zwischen Vermieter und Mieter erstellen

    Um ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, sollte mit dem Mieter vor dem Ein- oder Auszug ein Termin vereinbart werden. Gemeinsam gehen Sie dann durch alle Räume der Wohnung und besichtigen diese. Bei Tageslicht übersieht man übrigens weniger Mängel und Schäden als bei einbrechender Dunkelheit oder in der Nacht. Vorhandene Mängel und Schäden sollten so genau wie möglich beschrieben werden. Die Beweiskraft wächst, je detaillierter die Beschreibung ist. Eine Fotodokumentation komplettiert die Ausführungen.

    Richtig: “An der linken Wand im Wohnzimmer ist die Farbe abgeplatzt.”

    Falsch: “An der Wand fehlt Farbe.”

  • Die gemeinsame Begehung der Wohnung

    Am Tag der Wohnungsübergabe ist jeder etwas nervös. Schließlich kann trotz Tageslicht und Konzentration schnell mal etwas übersehen werden. Lassen Sie sich deshalb ausreichend Zeit, um die Wohnung zu besichtigen.

    Dabei können Sie wie folgt vorgehen. Prüfen Sie die Decken und Wände auf feuchte Stellen, Schimmel und Wasserflecken. Schauen Sie auf den Fußboden. Sind Kratzer oder Dellen zu erkennen? Öffnen Sie Fenster, Balkontüren und Raumtüren. Lassen sich diese gut öffnen und schließen? Sind alle Fenster dicht? Drehen Sie die Wasserhähne auf, spülen Sie die Toilette und kontrollieren Sie den Abfluss in der Dusche oder der Badewanne. Können Sie im Waschbecken, dem WC, der Badewanne oder dem Spülbecken Risse erkennen oder sind vielleicht ganze Stücke herausgeschlagen? Sind alle Abflussleitungen ordnungsgemäß angeschlossen? Kontrollieren Sie auch die Heizung. Auf gar keinen Fall darf vergessen werden die Zählerstände abzulesen.

  • Die Schlüsselrückgabe sollte auch dokumentiert werden

    Nachdem das Wohnungsübergabeprotokoll von Vermieter und Mieter angefertigt wurde und werden die Schlüssel vom Mieter an den Vermieter gegeben. Als Vermieter müssen Sie darauf achten, dass Sie auch wirklich alle Schlüssel der Wohnung zurückerhalten. Das ist im Gesetz festgeschrieben. Hat Ihr Mieter Schlüssel selbst anfertigen lassen, muss er diese auch an Sie zurückgeben. Ist ein Schlüssel beim Mieter verloren gegangen, steht Ihnen als Vermieter eventuell Schadensersatz zu.

    Die Anzahl der Schlüssel, die Sie als Vermieter zurückerhalten haben, muss im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt werden. Dann wird das Wohnungsübergabeprotokoll an Vermieter und Mieter übergeben.

    Möchten Sie als Vermieter für einen vom Mieter verlorenen Schlüssel Schadenersatz, müssen Sie nachweisen, dass der Mieter mit den Schlüsseln sehr sorglos umgegangen ist. Das wäre der Fall, wenn er den Schlüssel einer fremden Person oder einem Minderjährigen anvertraut hätte. Ist der Schlüssel jedoch in den Gully gefallen und in der Kanalisation verschwunden, ist der Mieter nicht zum Schadenersatz verpflichtet. Der Schlüssel wird wahrscheinlich nie wieder auftauchen. In diesem Fall muss aber der Mieter nachweisen, wie der Schlüssel verloren gegangen ist. Ist ein Nachweis nicht möglich, hängt es bei einem Rechtsstreit vom Richter ab, wem er glaubt.

  • Wer muss das Übergabeprotokoll unterschreiben?

    Alle Räume wurden besichtigt und das Wohnungsübergabeprotokoll ist erstellt. Jeder der beiden Parteien muss eine Abschrift erhalten. Unterzeichnen müssen Sie als Vermieter, der Mieter und gegebenenfalls anwesende Zeugen.

    Mit einem Wohnungsübergabeprotokoll sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite. Mit ihm haben Sie etwas in der Hand, um Ihren berechtigten Forderungen Nachdruck zu verleihen und einzufordern. Ein Wohnungsprotokoll kostet etwas Zeit, spart aber unter Umständen viel Geld. Es lohnt sich also wirklich, dieses Protokoll gewissenhaft gemeinsam zu erstellen.

Urteile

Urteil Aktenzeichen Zusammenfassung
Landgericht Krefeld 2 T 28/18

Urteil zur Schlüsselübergabe

Übersendet ein Wohnungsmieter die Schlüssel zur Wohnung unangekündigt dem Vermieter, so erhält der Vermieter zwar mit Zugang der Schlüssel den Besitz an der Wohnung. Jedoch liegt eine Wohnungsrückgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB erst dann vor, wenn der Vermieter auch Kenntnis vom Schlüsselzugang hat. Diese Kenntnis hat der Mieter nachzuweisen.

Amtsgericht Köln 207 C 587/94

Ordnungsgemäße Wohnungsrückgabe

Lässt ein Mieter eine Lampe, einen Stuhl, Regalbretter, Taschen mit Wäsche und eine Waschmaschine in der Wohnung zurück, liegt dennoch eine ordnungsgemäße Wohnungsrückgabe vor. Denn der Vermieter kann die Gegenstände unverzüglich und ohne großen Aufwand aus der Wohnung schaffen.

Amtsgericht Donaueschingen 2 C 65/15

Urteil zur Kautionsrückzahlung

Erscheint der Vermieter unentschuldigt und ohne ersichtlichen Grund nicht zur Wohnungsübergabe, kann er nachträglich nicht die Kautionsrückzahlung wegen angeblicher Schäden an der Wohnung verweigern. Insofern hat der Vermieter die Anfertigung eines Übergabeprotokolls selbst verhindert.

Landgericht Bonn 6 S 173/13

Entschädigungsanspruch des Vermieters

Der Mieter einer Wohnung darf diese auch drei Monate vor Ende des Mietverhältnisses durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel zurückgeben. Weigert sich der Vermieter ohne berechtigten Grund die Schlüssel anzunehmen, so kann er nachträglich nicht eine Entschädigung gemäß § 546 a BGB wegen einer verspäteten Rückgabe der Wohnung geltend machen.

Checkliste für die Übergabe der Wohnung

Jeder Aus- und Einzug muss gut geplant sein und die Übergabe der Wohnung erst recht, damit es keine bösen Überraschungen für Sie als Vermieter gibt. Damit es für die Übergabe keine unangenehmen Überraschungen gibt, sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Der Termin für die Wohnungsübergabe sollte rechtzeitig vereinbart werden.
  • Die Wohnung muss vom Mieter vollständig leergeräumt sein.
  • Jede Wohnung ist vom Mieter gereinigt zu übergeben. In der Regel heißt es im Mietvertrag “besenrein”.
  • Auch der Keller muss vollständig leer und rein sein.
  • Lesen Sie nach oder holen Sie sich anwaltlichen Rat ein, welche Schäden in der Wohnung vom Mieter beseitigt werden müssen.
  • Bauliche Veränderungen müssen zurückgebaut werden. Mit Ihnen als Vermieter ist zu klären, ob diese in der Wohnung bleiben können.
  • Die Schlüssel müssen Ihnen als Vermieter vollständig übergeben werden.
  • Nehmen Sie einen Zeugen zur Wohnungsübergabe mit.
  • Notieren Sie sich bereits im Vorfeld die Zählerstände. Diese sollten im Übergabeprotokoll der Wohnung korrekt vermerkt werden.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie stets einen Fachanwalt um Rat.

About Author

Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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