Abnahmeprotokoll Wohnung: Damit die Übergabe nicht zum Alptraum wird

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„Abnahmeprotokoll Wohnung“ ist ein Begriff, der Magenschmerzen auslösen kann. Im Abnahmeprotokoll wird, egal ob bei Ein- oder Auszug der Zustand der Wohnung festgehalten. Wir verraten Ihnen die besten Life Hacks für die Übergabe mit dem Abnahmeprotokoll für die Wohnung und was der Vermieter nicht verlangen darf.

Abnahmeprotokoll Wohnung: Beim Einzug genau hinsehen

Sie sind glücklich, eine Wohnung gefunden zu haben, und denken bei der Übernahme der Wohnung natürlich nicht an den Auszug. Doch das sollten Sie. In einem Urteil des Amtsgerichts Pforzheim heißt es, dass der Vermieter bei der Übergabe der Wohnung genau hinsehen muss. Mieter können nur für Schäden verantwortlich gemacht werden, die im Abnahmeprotokoll Wohnung vermerkt sind. Das Abnahmeprotokoll Wohnung dient der Beweisführung.

Sind Sie in die neue Wohnung eingezogen, ersparen Sie sich zukünftigen Ärger beim Auszug, wenn Sie den Fallen der Übergabe bereits im Vorfeld ausweichen.

Mieter können nur für Schäden verantwortlich gemacht werden, die im Abnahmeprotokoll Wohnung vermerkt sind. (Foto: Shutterstock - fotogestoeber)

Mieter können nur für Schäden verantwortlich gemacht werden, die im Abnahmeprotokoll Wohnung vermerkt sind. (Foto: Shutterstock – fotogestoeber)

  • Ganz ohne Bohren und Stress

    Eine neue Wohnung und viele Bilder, die ihren Platz suchen. Da meldet sich ein flaues Gefühl im Magen zu Wort. Bohren hinterlässt unschöne Löcher in der Wand. Was wird der Vermieter sagen und was steht im Übergabeprotokoll der Wohnung. Aus lauter Angst wird dann lieber nicht gebohrt. Doch Sie müssen nicht auf die Dekoration Ihrer Wohnung verzichten!

  • Mit diesen zwei Life-Hacks hält jedes Bild felsenfest

    1. Nicht bohren, sondern kleben! Diese Methode ist geeignet für kleinere Bilder und Spiegel mit nicht mehr als 10 kg. Kleberückstände können beim Auszug einfach mit Wasser und Seife entfernt werden. Müssen Sie das Bild wieder von der Wand lösen, drehen Sie es, damit der Putz nicht von der Wand fällt. Geeignet für das Anbringen der Bilder sind sowohl Montagebänder als auch Klebenägel und -schrauben.
    2. Badezimmerhaken, ohne zu bohren! Das Anbringen erfolgt durch eine patentierte Klebetechnik. Die Badezimmerhaken lassen sich einfach demontieren und eventuelle Klebereste können rückstandslos entfernt werden.

    So wird das Abnahmeprotokoll Wohnung nicht zur Stressfalle!

Tipps für eine reibungslose Wohnungsübergabe

Wie muss ein Mieter die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben? Auf was ist genau zu achten und wie muss das Übergabeprotokoll der Wohnung gestaltet sein? Fragen, die bereits vor dem Auszug beantwortet sein sollten.

Das Abnahmeprotokoll für die Wohnung

Das Abnahmeprotokoll für die Wohnung dient dazu, gemeinsam mit dem Vermieter, den Zustand der Wohnung bei Rückgabe oder Einzug festzuhalten. Einen Rechtsanspruch auf ein Protokoll haben weder Sie als Mieter noch der Vermieter. Einigt man sich auf ein Übergabeprotokoll, sollte es auch von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden.

Vorsicht ist geboten, wenn das Abnahmeprotokoll der Wohnung, nicht nur den Zustand der Wohnung festhält, sondern auch Verpflichtungen darüber, wer die notwendigen Arbeiten ausführt. Steht zum Beispiel im Protokoll, dass die Küche noch zu streichen ist, sollte ein Mieter sich die Unterschrift gründlich überlegen. Es kann durchaus sein, dass laut Mietvertrag die Arbeiten gar nicht von ihm ausgeführt werden müssen.

Beinhaltet ein Übergabeprotokoll also mehr als die Zustandsbeschreibung, sollte ein Mieter nicht unterschreiben.

Beinhaltet ein Übergabeprotokoll mehr als die Zustandsbeschreibung, sollte ein Mieter nicht unterschreiben. (Foto: Shutterstock - bbernard)

Beinhaltet ein Übergabeprotokoll mehr als die Zustandsbeschreibung, sollte ein Mieter nicht unterschreiben. (Foto: Shutterstock – bbernard)

  • Bis wann muss die Wohnung übergeben werden?

    Egal ob der Mieter oder der Vermieter gekündigt hat, das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Kündigungsfrist. Die Kündigung ist nur zum Ende eines Monats möglich. Sind sich beide Vertragsparteien darüber einig das Mietverhältnis zu beenden, kann auch ein früherer Termin vereinbart werden. Wurde die Kündigung zum 31.12.2017 erklärt, darf die Wohnung vom Mieter bis 31.12.2017 um Mitternacht genutzt werden. Danach geht die Wohnung an den Vermieter über. Ist der 31.12.2017 ein Samstag, Sonntag oder Feiertag, muss die Wohnung erst am nächsten Werktag zurückgegeben werden. Der Mieter schuldet dann jedoch eine sogenannte Nutzungsentschädigung.

  • Wenn der Vermieter die Rückgabe der Wohnung vor Vertragsende verlangt

    Möchte der Vermieter die Rückgabe der Wohnung vorverlegen, muss sich ein Mieter nicht darauf einlassen. Er zahlt schließlich bis zum Ende des Mietvertrages Miete. In so einem Fall sollte man sich mit dem Vermieter auf einen akzeptablen Kompromiss einigen, der beiden Seiten entgegenkommt. Üblich ist, dem Mieter die anteilige Miete bei vorzeitigem Auszug zu erstatten. So wird Streit vermieden und auch beim Abnahmeprotokoll Wohnung entsteht weniger Stress, da der Vermieter oft zu Zugeständnissen bereit ist. Doch auch der vorzeitige Auszug sollte schriftlich festgehalten werden.

  • Ist ein Übergabetermin notwendig?

    Zwingend erforderlich ist ein Übergabetermin nicht. Doch in der Regel findet er statt. Die Schlüssel müssen an den Vermieter zurückgegeben werden, damit dieser wieder in den Besitz seiner Wohnung kommt. Den Schlüssel einfach in den Briefkasten zu legen reicht dafür nicht aus. Alle Schlüssel sollten dem Vermieter persönlich ausgehändigt werden. Der Ort der Schlüsselübergabe ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Deshalb kann der Schlüssel auch am Wohnort des Vermieters übergeben werden. Ein Abnahmeprotokoll für die Wohnung muss nicht erstellt werden, ist aus Beweisgründen aber empfehlenswert.

  • Die Annahme der Schlüssel wird vom Vermieter verweigert

    Der Vermieter weigert sich, die Schlüssel entgegenzunehmen. Als Mieter benötigt man nun einen Zeugen, der den Annahmeverzug bestätigt. In so einem Fall kann der Vermieter keine Nutzungsentschädigung vom Mieter wegen zu später Rückgabe des Schlüssels verlangen. Der Schlüssel sollte auch nicht per Post versendet werden. Empfehlenswerter ist es, den Vermieter anzuschreiben und ihm den Schlüssel noch einmal anzubieten. Hier empfiehlt sich ein Einschreiben.

    Sobald der Vermieter die Schlüssel entgegengenommen hat, sollte der Empfang quittiert werden. Das kann auch auf dem Abnahmeprotokoll für die Wohnung erfolgen. Alternativ kann auch auf einer Empfangsbestätigung, der Empfang bestätigt werden. Damit kein Streit darüber entsteht, welche Schlüssel zurückgegeben wurden, ist es ratsam, jeden Schlüssel einzeln aufzulisten.

  • Die Übergabe der Wohnung nach Vertragsende

    Es kann vorkommen, dass das Mietverhältnis endet und der Vermieter gerade verreist ist und die Wohnung nicht zurücknehmen kann. Dann sollten Sie als Mieter Ihrem Vermieter anbieten, die Wohnung zurückzunehmen und einen Bevollmächtigten zu benennen, der die Schlüssel entgegennimmt und das Abnahmeprotokoll der Wohnung erstellt. Dies sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen. Bestimmt der Vermieter keinen Bevollmächtigten, muss er mitteilen, wann er selbst die Schlüssel in Empfang nimmt.

    Kommt es aufgrund von diesem Umstand dazu, dass die Wohnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden kann, schuldet der Mieter kein Nutzungsentgelt. Als Mieter sollten Sie jedoch den gesamten Vorgang schriftlich dokumentieren.

    Im Idealfall nennt der Mieter dem Vermieter einen Termin zwecks Rückgabe der Wohnung. Erhält der Mieter keine Antwort, sollte er trotzdem zur vereinbarten Zeit am Ort sein. Kommt der Vermieter nicht, kann er den Vermieter persönlich aufsuchen. Ist er nicht anwesend oder lebt an einem anderen Ort, muss man versuchen ihn telefonisch zu erreichen. Bleiben alle Versuche erfolglos, kann der Mieter die Schlüssel per Einschreiben zusenden. Damit haben Sie als Mieter alles getan, um die Wohnung rechtzeitig zurückzugeben.

    Sehr häufig wird bei der Übergabe der Wohnung über Schäden gestritten. (Foto: Shutterstock - Andrey_Popov)

    Sehr häufig wird bei der Übergabe der Wohnung über Schäden gestritten. (Foto: Shutterstock – Andrey_Popov)

  • Dokumentation der Schäden

    Sehr häufig wird bei der Übergabe der Wohnung über Schäden gestritten. Liegt kein Abnahmeprotokoll der Wohnung vom Einzug vor, fehlen häufig auch Beweise darüber, ob ein Schaden schon vorhanden war oder eben nicht. Macht Ihr Vermieter Schadenersatzansprüche geltend, so muss er diese auch beweisen. Kann er dem Gericht kein Abnahmeprotokoll für die Wohnung vorlegen, in dem der Mieter den Schaden bestätigt, wird es ihm schwer fallen ihn zu beweisen. Jeder Schaden ist deshalb bereits bei Einzug auf dem Abnahmeprotokoll festzuhalten und von beiden Parteien zu unterzeichnen. So vermeidet man Stress beim Auszug. Foto’s sollten das Ganze zusätzlich dokumentieren.

  • Die Rückzahlung der Kaution

    Nachdem das Abnahmeprotokoll unterzeichnet ist, möchte jeder Mieter auch schnell seine Kaution zurück. Doch der Vermieter kann die Rückzahlung der Kaution noch für sechs Monate verweigern. Die Kaution soll Schäden an der Wohnung absichern. Ein eventueller Schadensersatzanspruch verjährt allerdings erst nach einem halben Jahr. Deshalb darf der Vermieter die Kaution auch noch sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung behalten. Das Abnahmeprotokoll ändert nichts an diesem Umstand.

    In diesem halben Jahr hat der Vermieter Zeit, etwaige Ansprüche an den Mieter zu prüfen. Hat der Vermieter dem Mieter jedoch bestätigt, dass die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde, steht ihm dieses sechsmonatige Prüfungsrecht nicht zu.

  • Was ist sonst noch wichtig?

    Müssen Sie als Mieter befürchten, dass der Vermieter nach der Wohnungsrückgabe nachträglich Schäden bemängelt, ist es ratsam, Fotos und Videos von der Wohnung und deren Zustand zu fertigen. Ist der Schlüssel erst einmal zurückgegeben, kommen Sie als Mieter nicht mehr in die Wohnung. Für ein eventuelles Beweisverfahren sind Fotos und Videos wichtig.

    Es ist auch ratsam, für einen Mieter einen Zeugen bei der Wohnungsübergabe und beim Erstellen des Abnahmeprotokoll der Wohnung dabei zu haben. Ob Familienmitglied, Freund oder Bekannter, jeder ist dafür geeignet.

Urteile zum Abnahmeprotokoll

Urteil Aktenzeichen Zusammenfassung
Amtsgericht Pforzheim 6 C 105/04

Schadenersatzanspruch für nicht protokollierte Mängel

Übersieht der Vermieter bei der Wohnungsbegehung nach dem Auszug einige Schäden, kann er diese später nicht mehr geltend machen. Es zählt nur, was im Protokoll steht.

BGH VIII ZR 296/15

Urteil zum Wohnraummietrecht

BGH verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht (Kündigung wegen älterer Mietrückstände)

Landgericht Krefeld 2 T 28/18

Urteil zur Wohnungsrückgabe

Übersendet ein Wohnungsmieter die Schlüssel zur Wohnung unangekündigt dem Vermieter, so erhält der Vermieter zwar mit Zugang der Schlüssel den Besitz an der Wohnung. Jedoch liegt eine Wohnungsrückgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB erst dann vor, wenn der Vermieter auch Kenntnis vom Schlüsselzugang hat. Diese Kenntnis hat der Mieter nachzuweisen.

Amtsgericht Saarbrücken AZ 120 C 12/16

Schadenersatzanspruch im Übergabeprotokoll

Da im Übergabeprotokoll beim Einzug aber keine derartigen Schäden erwähnt waren, konnte die Mieterin das nicht beweisen und das Gericht entschied folglich zu Gunsten des Vermieters.

Checkliste für die Abnahme der Wohnung

Jede Wohnungsübergabe sollte gut vorbereitet werden, damit es keine unangenehmen Überraschungen gibt. Damit es für das Abnahmeprotokoll der Wohnung keine unangenehmen Überraschungen gibt, sollten folgende Punkte Beachtung finden:

  • Der Termin für die Wohnungsübergabe sollte rechtzeitig vereinbart werden.
  • Die Wohnung muss vollständig leer sein.
  • Jede Wohnung ist gereinigt zu übergeben. In der Regel heißt es im Mietvertrag “besenrein”.
  • Lesen Sie nach oder holen Sie anwaltlichen Rat ein, welche Schäden in der Wohnung von Ihnen beseitigt werden müssen.
  • Bauliche Veränderungen müssen zurückgebaut werden. Mit dem Vermieter ist zu klären, ob diese in der Wohnung bleiben können.
  • Die Schlüssel müssen dem Vermieter vollständig übergeben werden.
  • Nehmen Sie einen Zeugen zur Wohnungsübergabe mit.
  • Notieren Sie sich bereits im Vorfeld die Zählerstände. Diese sollten im Abnahmeprotokoll der Wohnung korrekt vermerkt werden.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie stets einen Fachanwalt um Rat.

About Author

Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

2 Kommentare

  1. Avatar

    Der Beitrag Abnahmeprotokoll enthält durchaus wertvolle Info.

    Ich hätte noch eine Anmerkung.

    Abnahmeprotokolle gibt es nicht nur bei einer Wohnungsübergabe. Auch als Bauherr oder im umgekehrten Falle als Baufirma ist ein Abnahmeprotokoll absoluter Standard.

    Nach jeder abgeschlossenen Bauleistung werden sowohl Leistungen als auch die Korrektheit geprüft und entsprechend dokumentiert.

    Wenn das einen Firma nicht so handhaben sollte, dann sollten Sie als Bauherr drauf bestehen.

  2. Avatar

    Hallo Thomas

    Das kann ich nur unterschreiben. Abnahmeprotokolls gibt es in vielen Bereichen und sich absolut wichtig.

    Eine Absicherung im Streitfall. Und wenn man sich der Illusion hingibt, dass es immer friedlich abgeht, dem kann und muss ich leider sagen: Nein leider nicht.

    Man kann sich noch so gut verstehen, einen Garantie gibt es nicht. Also macht ein Abnahmeprotokoll und ihr seit auf der sicheren Seite.

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