Übergabe der Wohnung: Tipps und Tricks für Mieter

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Der Umzug ist geschafft und die alte Wohnung muss dem Vermieter wieder übergeben werden. Wichtig ist, dass die Übergabe der Wohnung so erfolgt, dass Sie als Mieter die gezahlte Kaution zurückerhalten. Was bei der Übergabe der Wohnung zu beachten ist und welche Vorkehrungen zu treffen sind erfahren Sie in diesem Artikel.

Übergabe der Wohnung: Bitte nur keinen Stress

Stress kann man bei der Übergabe der Wohnung deutlich mindern. Bereits beim Einzug sollten Sie auf das Übergabeprotokoll großen Wert legen. So werden Sie beim Auszug nicht für Mängel und Schäden haftbar gemacht, die Sie nicht verursacht haben. Auch während Sie in der Wohnung oder dem Haus wohnen können Sie einige Stolperfallen leicht umgehen, die Ihnen den Auszug nur unnötig schwer machen würden.

Stress bei Übergabe der Wohnung können Sie vermeiden, wenn Sie das Bohren vermeiden, welches zu unschönen Stellen in den Fliesen und Wänden führen kann. Deshalb stellen wir Ihnen jetzt drei Life-Hacks vor, die den Stress bei der Übergabe der Wohnung deutlich mindern helfen.

  • Es muß nicht immer der Bohrer sein

    Haken für das Badezimmer und die Küche sind notwendig, und zwar nicht für die Handtücher. Müssen Sie für die Haken Löcher bohren, die nicht genau auf die Fuge passen, haben die Fliesen bei der Übergabe der Wohnung unschöne Stellen. Das Anbringen der Haken wird zu einer echten Herausforderung. Doch es gibt eine Lösung für das Problem. Kleben Sie die Haken einfach an die Wand und Löcher in den Fliesen gehören der Vergangenheit an. Ziehen Sie wieder aus oder werden die Haken nicht mehr benötigt, können sie von der Wand rückstandsfrei entfernt werden.

  • Nie wieder Löcher in den Wänden

    Bilder an der Wand schaffen nicht nur eine behagliche Wohnatmosphäre. Sie schaffen auch Löcher in den Wänden. Zumindest wenn man sie auf die herkömmliche Art und Weise anbringt. Doch es geht auch ohne Löcher. Eine Bilderkralle schafft hier Abhilfe. Drücken Sie einfach die Kralle in die Wand und hängen die Bilder auf. Löcher ade!

    Beim Auszug löst man die Bilderkralle einfach von der Wand.

    Das sind drei Life-Hacks, die Ihnen die Übergabe der Wohnung deutlich leichter machen werden. Nicht nur das, auch eine Umdekoration während der Mietdauer kann viel schneller und auch flexibler erfolgen.

  • Magnetische Aufhängung gegen unschöne Löcher

    Der dritte Weg ist die Magnetkralle. Kleine Metallblättchen mit kleinen Zähnen werden in die Wand gedrückt und halten anschließend zusammen mit einem starken Neodym-Magnet Ihre schönsten Urlaubs- und Familienfotos. Übrigens eignet sich dies auch bei Ihnen im Büro für wichtige Notizen, Visitenkarten oder für den Pizzaflyer für die Mittagspause.

Der Einzug in die neue Wohnung

Die Übergabe der Wohnung steht auf dem Tagesplan. Zunächst muss ein Termin für die Übergabe der Wohnung festgelegt werden. Dazu muss der Vormieter ausgezogen sein und notwendige Renovierungsarbeiten durchgeführt. Gemeinsam mit dem Vermieter gehen Sie nun durch alle Räume und dokumentieren noch vorhandene Schäden und Mängel. Das ist wichtig, damit Sie beim Auszug nicht für Schäden haften müssen, die Sie selbst nicht verursacht haben. Für die Dokumentation wird ein Übergabeprotokoll benötigt, welches online auf diversen Webseiten heruntergeladen werden kann. Nachdem alle Schäden und Mängel protokolliert wurden, müssen Vermieter und Mieter dieses unterschreiben. Jeder erhält ein Exemplar, welches gut aufbewahrt werden sollte. Ist ein Zeuge zugegen, muss dieser auch unterschreiben.

Wichtige Punkte für die Übergabe der Wohnung

Bei der Übergabe der Wohnung sollten folgende Punkte auf dem Übergabeprotokoll vermerkt werden:

1. die Zählerstände von Strom- und Wasserzählern
2. die Zählerstände von Heizkörpern
3. bereits vorhandene Einbauten und Mängel
4. die Anzahl der übergebenen Schlüssel und für welche Räume diese sind
5. der Zustand des Wandanstrichs und der Tapeten
6. das Funktionieren von elektrischen Geräten und Leitungen
7. der Zustand von Wasserhähnen, Dusche, Badewanne und Armaturen
8. der Zustand der Heizkörper
9. der Zustand der Türen, Fenster und Schlösser
10. Beschädigungen am Fußboden
11. der Zustand der Fliesen in Bad und Küche
12. Schimmelbildung.

Sichert Ihnen der Vermieter Renovierungs- und Reparaturarbeiten zu, so lassen Sie sich dieses Versprechen schriftlich geben. Mängel sollten stets mit Fotos dokumentiert werden. Sinnvoll ist es einen Zeugen zur Übergabe der Wohnung mitzunehmen.

  • Lassen Sie sich Zeit

    Der Spruch “Zeit ist Geld” trifft für die Übergabe der Wohnung zu. Auch wenn der Vermieter oder der Makler drängeln, lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Nehmen Sie alles sorgsam in Augenschein. Das kann Sie beim Auszug vor großem finanziellen Schaden bewahren. Prüfen Sie gewissenhaft Raum für Raum. Melden Sie einen Mangel erst nach dem Einzug in die neue Wohnung, fällt es schwer, zu beweisen, dass nicht Sie den Schaden verursacht haben.

    Die Wohnung muss leergeräumt und sauber übergeben werden. Alle Schäden, die durch nicht sachgemäße Verwendung entstanden sind, müssen beseitigt sein. Als Beispiel seien hier abgeplatzte Fliesen, ein defekter Herd oder tiefe Löcher im Parkett genannt.

  • Wenn Mängel bei der Übergabe der Wohnung nicht sichtbar sind

    Sie haben die Wohnung übernommen und nachdem Sie eingezogen sind, entdecken Sie noch Mängel. Keine Sorge, der Vermieter muss versteckte und später entdeckte Mängel auch dann beheben, wenn sie nicht bei der Übergabe der Wohnung entdeckt wurden. Zeigen Sie diese versteckten Mängel Ihrem Vermieter sofort schriftlich an. Ziehen Sie zum Beispiel im Hochsommer ein und Sie entdecken im Herbst, dass die Heizung nicht funktioniert, muss der Vermieter diese reparieren lassen. Auch Schimmel ist oft nicht sofort sichtbar. Tritt er zutage, muss der Vermieter diesen beseitigen lassen. Doch Sie müssen dem Vermieter ausreichend Zeit für die Beseitigung des Schadens einräumen. Auch wenn Sie meinen mit dem später entdeckten Mangel leben zu können, sollten Sie diesen dem Vermieter umgehend melden und die Beseitigung fordern. Unterlassen Sie die Meldung, kann der Vermieter Sie beim Auszug für die Schäden haftbar machen und die Beseitigung fordern.

  • Schäden beim Auszug beseitigen

    Welche Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen, regelt der Mietvertrag. Keine Gültigkeit haben Formulierungen wie “im selben Zustand wie übernommen” oder “bezugsfertig”. Im Mietvertrag muss explizit vermerkt sein, dass Schönheitsreparaturen durchzuführen sind bei Auszug. Dann ist die Wohnung zu renovieren. Starre Fristen zur Renovierung sind ebenfalls nicht zulässig. Haben Sie bereits ein halbes Jahr vor Auszug die Wohnung renoviert, müssen Sie es beim Auszug nicht noch einmal tun. Für den Nachweis von Renovierungsarbeiten ist es notwendig alle Rechnungen und Quittungen von Handwerkern, Farbe und andere Utensilien aufzubewahren.

    Haben Sie beim Einzug eine weiße Wand vorgefunden und diese in eine blassgrüne oder ockerfarbene Wand verwandelt, müssen Sie diese nicht wieder in eine weiße Wand zurückverwandeln. Bei roten und schwarzen Wänden müssen Sie den Urzustand allerdings wiederherstellen. Nach der Rechtsprechung sind Pastelltöne durchaus möglich und beeinträchtigen die Verkehrsüblichkeit nicht. Bei kräftigen Farben ist die Verkehrsüblichkeit nicht gegeben, da diese nicht jedermanns Geschmack sind.

    Schäden an Heizkörpern sind dann vom Mieter zu reparieren, wenn diese nicht aufgrund des Alters der Heizkörper entstanden sind. Heizkörper werden etwa 25 bis 50 Jahre alt. Das hängt jeweils von der Ausführung ab. Die Heizungsstränge leben 25 bis 40 Jahre, je nach Material. Den Zustand der Heizkörper sollte man im Bild festhalten. So kann das Alter definiert werden und als Beweis dienen.

    Wasserflecken oder Absplitterungen am Parkett und Laminat, die vor dem Einzug noch nicht da waren, müssen vor der Übergabe der Wohnung beseitigt werden. Das gilt immer dann, wenn der Fußboden ansonsten keinen Renovierungsbedarf hat und er noch vom nächsten Mieter genutzt werden kann. Gibt es Abfärbungen am Boden, durch Lichteinstrahlung zum Beispiel, so sind diese dem Verschleiß zuzurechnen.

Wichtige Urteile

Urteil Aktenzeichen Zusammenfassung
OLG Düsseldorf I-10 U 184/02

Schadenersatzansprüche

Ein Übergabeprotokoll dient in der Regel nur dem einen Zweck: Die Erleichterung des Beweises, dass bestimmte Schäden oder Mängel zu einem gewissen Zeitpunkt bereits vorhanden oder nicht vorhanden waren. So kann der Vermieter den Mieter z.B. nur für Schäden auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, die bei Auszug im Übergabeprotokoll vermerkt sind.

BGH VIII ZR 36/12

Urteil zur Prüfungs- und Überlegungsfrist

Der Vermieter kann die Kaution vorerst zurückbehalten. Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter einer gewisse Prüfungs- und Überlegungsfrist, um seine Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen. Schließlich erhält der Vermieter die Mietkaution ja zur Sicherung seiner Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis und darf sie bei Auszug des Mieters mit der Kaution verrechnen. Das gilt zum Beispiel für Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis, offene Mietzinsforderungen oder zu erwartende Nebenkostennachzahlung.

BGH IX ZR 132/06

Mietkaution und Insolvenz

Ist der Vermieter zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung insolvent, kommt es für das Schicksal der Mietkaution darauf an, wie der Vermieter die Kaution angelegt hat: Ist die Mietkaution vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen angelegt gewesen, hat der Mieter ein sogenanntes Aussonderungsrecht. Das heißt ihm wird die Mietkaution getrennt von dem Vermögen des Vermieters ausgezahlt und fällt nicht in die Insolvenzmasse. Andere Gläubiger des Vermieters haben also keinen Zugriff auf Mietkaution. Ist die Mietkaution allerdings nicht getrennt vom Privatvermögen des Vermieters angelegt, ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung. Dann hat sich der Mieter in die Reihe der Insolvenzgläubiger einzureihen.

OLG Düsseldorf 24 U 163/94

Besitzansprüche der Mietsache

Für die Rückgabe der Wohnung muss der Mieter den Besitz an der Wohnung vollständig aufgeben und dem Vermieter den Besitz verschaffen. Deshalb ist es erforderlich, als Mieter sämtliche Schlüssel einschließlich der selbst nachgemachten, an den Vermieter zu übergeben.

Checkliste für die Übergabe der Wohnung

Jeder Auszug muss gut geplant sein und die Übergabe der Wohnung erst recht, damit es keine bösen Überraschungen mit finanziellen Folgen gibt. Damit es für die Übergabe keine unangenehmen Überraschungen gibt, sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Der Termin für die Wohnungsübergabe sollte rechtzeitig vereinbart werden.
  • Die Wohnung muss vollständig leer sein.
  • Jede Wohnung ist gereinigt zu übergeben. In der Regel heißt es im Mietvertrag “besenrein”.
  • Übergeben Sie auch den Keller vollständig leer und rein.
  • Lesen Sie nach oder holen Sie anwaltlichen Rat ein, welche Schäden in der Wohnung von Ihnen beseitigt werden müssen.
  • Bauliche Veränderungen müssen zurückgebaut werden. Mit dem Vermieter ist zu klären, ob diese in der Wohnung bleiben können.
  • Die Schlüssel müssen dem Vermieter vollständig übergeben werden.
  • Nehmen Sie einen Zeugen zur Wohnungsübergabe mit.
  • Notieren Sie sich bereits im Vorfeld die Zählerstände. Diese sollten im Abnahmeprotokoll Wohnung korrekt vermerkt werden.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie stets einen Fachanwalt um Rat.

About Author

Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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